房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理

【提示】

房产所有人持有权属证，能否要求居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的处理大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。

【基本案情】

王天利与柳思思系夫妻关系，曲文莉系王天利的母亲。2008年曲文莉将回购的公房通过公证遗嘱给王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹来京后，要求母亲撤销了遗嘱，并代理母亲曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起所有权、共有权确认之诉，法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张，王天利无耐另诉用益物权，要求保住居住条件。
争议房屋源于王天利的父亲在世时承租的公房，房改时王天利出资回购，是否享有共居资格，在法律上形成争议，曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能并审，王天利另案提请用益物权争议。

【无争事实】

1、1992年以前王天利的父亲王海龙承租原工作单位的公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房。
拆迁前后王天利、柳思思一家人一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，已有十八年时间，系共同居住人。
2、2000年2月份原承租人王海龙去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思思出资购买此房，考虑到对母亲的安慰，产权证登记在曲文莉名下。

【居住理据】

房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。

【考虑公允】

如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法于法有悖。
早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时王天利出资回购公有住房，“出资、共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认的法律原则，王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第72条、第78条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第93条、第95条、第103条、第104条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第19条、《继承法》第26条二款规定，务请以法律精神之适当方法，顾及社会效果，保障王天利享有居住权，持证人负有接受共居人无差别地居住的义务，共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的，法律应尽力保护，不得因家庭关系而变，致家庭成员待遇有别。
王天利虽未登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为王天利一家的保障性住房，当年王天利也认为自己已经取得了保证生活居住的房屋，如今因为家庭争议引发纠纷，曲文莉此前起诉要求王天利腾让房屋，王天利不得已诉求居住权，法院如果认为他们对所居住的房屋不享有权利，在北京让他们另行解决居住问题，已经不是他们的收入所能达到的，也不符合国务院有关保障困难家庭居住权若干意见，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，王天利在本市无其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权利。
王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律依据：
1、《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2、《城市房屋租赁管理办法》第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”
3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
4、生存权是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。所以被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋，也没有固定的工作和稳定的收入来源，原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生存权。所以从以人为本，构建和谐社会的角度出发，应保护被告的居住权。
5、《民法通则》第72条、第78条、《物权法》第一百一十七条规定；
6、参照：《宪法》第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过反向解释可以推断出这一精神。
7、《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见（第六届会议，一九九一年）》第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。
【参考要旨】

1、《母子共同出资 房改房算共有》
法院认为，本案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有使用权，后儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子共同出资以母亲名义购买，儿子已对争议房所有权构成共有。（摘自辽宁大学出版社《法官说法》第95案房改房家庭内部怎么？）
2、法官说法 ：产权人不能告共有人腾房
法院民庭法官：在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，是一个容易引起双方争议的问题。破解这一难题，主要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有。本案该房为母子共同出资，虽然房证写的母亲，但儿子也拥有部分产权。 需要提醒大家的是，在审判实践中，房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多。这种情况法院可以受理，但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的，一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，法院驳回原告诉讼请求。（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）
3、最高人民法院《关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》

海南省高级人民法院：
你院《关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为，该案当事人双方１９７１年６月合买府城镇达士巷７号第２进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋１间和横屋２眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城镇达士巷７号第２进正屋１间、横屋２眼系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有分割和继承。
4、王淑英与段巍一般所有权及与所有权相关权利纠纷
裁判文书：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决：
主要内容：段巍与王淑英系母子关系，本市东城区板厂胡同19号（以下简称19号）北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有，王淑英就上述房屋与产权人签有租赁协议。1983年，包括段巍在内的王某一家人迁至19号北房两间及厨房、厕所各一间。1989年段巍结婚搬至本市东城区北新桥三条64号其岳父家中居住，离婚后又于1997年回到19号北房西数第二间即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。2002年3月，段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商登记字号为“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍现暂时在北京市东城区井阳胡同1号租住，月租400元，其物品仍存放在讼争之房中。此外，段巍及其女段雅靓户口登记在19号，与王淑英分立两户。2002年12月，段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其一直随其共同居住生活，现王淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故请求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称，段巍并未与其共同居住，婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人，其对该房享有居住权和使用权。故不同意段巍的诉讼请求。 裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权。
5、谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件
一审判决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决
浅谈《产品质量法》的不明确规定

马大哈


　　现行的《产品质量法》颁布于1993年，2000年第九届全国人大常委会进行了修改，它是我国产品质量管理领域的第一部法律，已实施了16年之久，随着市场经济的逐步完善和执法实践的逐步深入，其中一些规定的衔接问题日益凸显，值得探讨。笔者认为该法侧重点在于对生产领域产品质量的规范，而对流通领域的商品质量，虽有第三章第二节对销售者的产品质量责任和义务作了较详细的规定，但在具体执行上仍有难以操作之处。现笔者从自身执法工作实践谈谈一孔之见。

　　有一案例：某个体户从正常渠道，以正常的价格购进附带有《合格证明》的、酒精度为45%(V／V)的白酒进行销售，并按规定索证索票检查验收，当地工商行政管理机关按计划对该产品进行监测抽样检测，经法定检验机构监测其实际酒精度为35%(V／V)，其他检验项目均合格，依据其明示标准被判定为不合格。该工商机关考虑到该酒不是卫生指标不合格，且符合保障人体健康的国家、行业标准，最终裁量适用《产品质量法》第三十九条定性为销售者以不合格产品冒充合格产品，依据第五十条进行了处罚。相信这是绝大部分流通领域商品质量案件的查处思路，但仔细推敲，就会发现《产品质量法》对该种违法行为的定性和处罚并不明确。第三十九条是对销售者的产品质量责任与义务的具体规定之一，法律条文是“ 销售者销售产品，不得掺杂、掺假，不得以假充真、以次充好，不得以不合格产品冒充合格产品。”其对应的罚则应是该法第五十条。笔者从以下两个方面分析该案件在定性和处罚上的不妥贴之处。

一、从条文字面上理解

　　按照笔者的理解，第三十九条是销售者在销售产品时不得在主观上故意实施的违法行为的限制性规定。通俗地讲，是指销售者在销售产品的过程中，不得故意做“手脚”，通过掺假、调换、涂改等非法手段，以具体行动致使所经营的产品质量低劣、等次降低或不合格，以及不得将明知不合格的产品冒充合格产品销售，欺诈消费者。而回过头来再看看上述案例中的当事人，他以正常的价格从正常渠道购销产品，主观上以“合格”产品购进，又以“合格”产品销售，并没有对该白酒实施任何“掺杂、掺假，以假充真、以次充好，以不合格产品冒充合格”等行为，从他现有的能力和条件不可能发现该白酒是否合格，他对该白酒酒精度低于明示含量的情况并不知情。他同样也是“掺杂、掺假，以假充真、以次充好，不得以不合格产品冒充合格”行为的受害者，因为销售该白酒同样也损害了销售者的商业信誉和经济利益。这一违法行为的始作俑者是谁呢？应该是生产者（目前暂时这么推测）在“以不合格产品冒充合格”。若定性该销售者实施了“以不合格产品冒充合格产品”的行为确有不妥之处。就该违法行为的本质来看，是该个体户销售了“以不合格产品冒充合格”的产品。

　　也许有人会说，除非法律规范有规定，行政处罚案件不以当事人有无主观故意作为行政违法行为的构成要件，而看具体行为的客观状态及其危害后果。认为实施行政处罚一般不需要考虑当事人的主观状态，进而对笔者上述分析问题的方式提出质疑，那么笔者就从下面一个角度进一步证明自己的观点。

二、从相关条款间推理

　　笔者为什么狭隘地推断《产品质量法》对销售冒充合格产品行为的定性和处罚之间衔接有问题呢？再让我们看看第五章罚则，第四十九条规定了对生产、销售不符合保障人身健康和人身、财产安全的国家、行业标准的产品的处罚；第五十一条规定了对生产国家明令淘汰的，以及销售明令淘汰停止销售产品的处罚；第五十二条规定了对销售失效、变质产品的处罚；第五十四条也有对销售相应产品行为的禁止性规定。

　　另外、《最高人民法院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》（公发〔2001〕第11号）同样也规定了生产、销售的商品掺杂、掺假，以假充真、以次充好或以不合格产品冒充合格的等违法行为的追诉标准。

　　当回过头来看第三十九条对应的罚则——第五十条却只规定了对“掺杂、掺假，以假充真、以次充好，以不合格产品冒充合格”行为的处罚，而单单没有像第四十九条、五十一条、五十二条以及五十四条那样，把销售相应违禁产品的行为也明确相应的罚则。笔者认为，没有在第五十条中加上“销售”二字（对销售该种违禁产品明确罚则）绝对不是一个简单的疏忽。若只停留在现有的层面上，笔者就作出了一个大胆的推断：《产品质量法》对销售冒充合格产品行为的定性和处罚规定不明确。
那么，对销售冒充合格产品的行为是否要予以禁止呢？答案是肯定的。《产品质量法》对销售冒充合格产品的行为也不是只字不提。第五十五条规定“销售者销售本法第四十九条至第五十三条规定禁止销售的产品，有充分证据证明其不知道该产品为禁止销售的产品并如实说明其进货来源的，可以从轻或者减轻处罚。”

　　本条款有两层意思，一、哪些情形的产品质量违法行为可以从轻、减轻处罚；二、《产品质量法》第四十九条至第五十三条规定的产品是禁止销售的。其中包括冒充合格的产品亦是禁止销售的。既然是禁止的，为何不在第五十条明确加上销售冒充合格产品的行为的对应罚则呢？故此，至少可以这么理解：《产品质量法》对销售“掺杂、掺假，以假充真、以次充好，以不合格产品冒充合格”产品行为的定性处罚有规定，但不够明确。因此，若按照“法无明文规定不受罚”的常理来判断，现行的《产品质量法》就存在漏洞。

　　与上述相同，《产品质量法》第三十七条、第三十八条对销售“伪造产地、伪造或冒用他人厂名、厂址”以及“伪造或者冒用认证标志等质量标志”产品的行为的定性，也与上述情形相同，规定亦不明确，这里不再赘述。

　　至于出现这种现象的原因，也许是该法侧重于规范生产者的产品质量，故适用与流通领域的商品质量管理即有不便。

　　解决目前这种状况的方法有两种：
　　
一、对第三十九条、第五十条进行修改，对销售相应禁止销售商品的行为制定相应罚则。第三十七条可修改为“销售者销售产品，不得掺杂、掺假，以假充真、以次充好，不得以不合格产品冒充合格，也不得销售掺杂、掺假，以假充真、以次充好，以不合格产品冒充合格的产品”。第五十条可修改为“生产、销售掺杂、掺假，以假充真、以次充好，以不合格产品冒充合格产品的，责令停止生产、销售，没收生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额百分之五十以上三倍以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
对第三十七条、第三十八条以及第五十三条也按照上述方式作相应的修改。

二、制定《商品质量法》，对流通领域内的商品，进一步明确商品质量责任和义务，逐步构建较为完善的更加科学的产、商品质量监督管理的法律体系，以更好地保护市场经济秩序，维护消费者和经营者的利益。


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