住房和城乡建设部办公厅


关于对江苏同方土地房地产评估有限公司等27家房地产估价机构一级资质审查意见的公示

建办受理函[2012]32号


　　

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），各申报企业：

　　根据《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号），我部组织专家对江苏同方土地房地产评估有限公司等27家房地产估价机构升级的申请材料进行了评审。为保证评审工作的公正性，增加工作的透明度，现将该27家房地产估价机构一级资质的审查意见在住房和城乡建设部网站（www.mohurd.gov.cn）上进行公示，以广泛接受社会监督。公示时间为：2012年7月25日至8月7日，如有不同意见需要反映的，请在公示期间以书面形式将反映的情况寄（送）到住房和城乡建设部房地产市场监管司或办公厅受理办（邮寄的材料以邮戳日期为准）。单位反映情况需加盖公章，个人反映情况需签署真实姓名，并留下真实的联系电话、地址和邮政编码。

　　来信请寄：住房和城乡建设部房地产市场监管司或办公厅受理办

　　联系电话：房地产市场监管司　　010-58933190

　　　　　　　办公厅受理办　　　　010-58933774

　　通讯地址：北京市海淀区三里河路9号

　　邮政编码：100835

　　附件：1、评审合格的房地产估价机构名单

　　　　　2、评审不合格的房地产估价机构名单





　　　　　　　　　　住房和城乡建设部办公厅
　　　　　　　　　　2012年7月25日




附件1：

评审合格的房地产估价机构名单

序号
企 业 名 称

1
江苏同方土地房地产评估有限公司

2
江苏中正房地产评估有限公司

3
四川华衡房地产地价评估有限公司

4
大连中恒信土地房地产评估有限公司

5
广东均正房地产与土地估价有限公司

6
重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司

7
深圳市龙房地房地产评估有限公司

8
深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司

9
新疆华远房地产评估有限公司

10
四川中砝土地房地产评估有限公司

11
四川天衡房地产评估有限公司

12
江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司

13
杭州登鑫房地产估价有限公司

14
浙江和诚房地产估价有限公司

15
天津方达房地产评估有限公司

16
天津市志信房地产土地评估有限公司

17
河北新石房房地产估价有限公司




附件2

评审不合格的房地产估价机构名单

序号
企业名称
不合格原因

1
江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司
估价报告不合格

2
南京长城资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）
估价报告不合格

3
成都兴良信房地产评估有限责任公司
估价报告不合格

4
安徽富友房地产估价咨询有限责任公司
估价报告不合格

5
大庆市庆基房地产估价咨询有限公司
估价报告不合格

6
山东诚志房地产土地评估咨询有限公司
估价报告不合格

7
广西南宁金土房地产评估咨询有限公司
申报的专职注册房地产估价师人数不足

8
江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司
申报的专职注册房地产估价师人数不足

9
山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司
申报的专职注册房地产估价师人数不足

10
深圳市中项资产评估房地产估价有限公司
取得二级房地产估价机构资质不满3年





签名确认制？密码确认制？
——信用卡消费盗用风险的产生、分配和转移

赵庆庆 dinazqq@hotmail.com


深圳发展银行2002年8月推出国内第一张密码信用卡，今年4月份，为其密码信用卡申请专利。
工商银行从2002年5月16日开始执行使用牡丹信用卡消费在5万元以内免密码、免身份证，刷卡签字的制度。
2003年10月20日，武汉工行对信用卡刷卡消费恢复使用密码。
11月11日工商银行上海市分行向持卡人发出的一份通告，要求其在POS机上进行刷卡时，需输入个人密码。同时，还向特约商户发出了一份告知书，要求其在交易时，不仅要求牡丹卡持卡人输入密码，同时还要查验签名。一旦持卡人遗忘密码或者密码输错，商户有权进行压卡，向银行确认信息属实后才进行交易，确保牡丹卡持卡人的消费安全。
目前工行对信用卡消费采用的是密码和签名两种确认方式并存，比如，工行在北京、天津、青岛等城市以及江苏、广东、浙江全省实行的是签名确认制，而在其他的省市像河南、安徽等地则采用的是密码确认制。
上海本地的多家银行及信用卡中心正在积极探讨推广“密码信用卡”的可行性，有的银行已经完成了相关系统改造。2002年12月29日，当上海银行推出了自己的第一张信用卡时，他们沿用了国际上通行的只需签名认证的做法。但是从今年6月开始，他们启动了一项名为“信用卡密码的客户化改造”计划——启动密码信用卡。
广东发展银行、中国银行、招商银行等银行称仍然采用签名确认，持卡人持卡消费不需要输入密码。
……
一年多以来，各银行对信用卡消费采用签名确认制还是密码确认制的态度和行动不一，社会各界对此也意见不一。支持密码确认制的认为，这是为了满足持卡人消费习惯和保障安全的需要，而且不少发卡银行也已经付诸实践。支持签名确认制的认为，签名确认制符合信用卡的国际习惯，密码信用卡会给消费带来诸多不便，签名确认制能够保障持卡人的资金安全，不少银行仍然采用签名确认制。
从目前的争论来看，支持密码确认制的呼声越来越高，采用密码确认制的银行特别强调这是应用户强烈的需要。根据深圳发展银行公布资料，在其发行的近10万张信用卡中，98.3%的持卡人选择密码确认，只有1.7%的人选择签名确认。中国银联也表示对密码制的支持。似乎信用卡消费采用密码确认制是众望所归，大势所趋。
但，事实真正如此吗？密码确认制真的提高了持卡人的用卡安全，加强对持卡人权益的保障吗？以下进行深入分析。

一、签名根本不是确认持卡人身份的依据
主张信用卡消费密码确认制的人提出的核心理由是，目前签名不能有效确认“持卡人” （向特约商户提示信用卡的人）的身份，不能很好地防范信用卡盗用，保障持卡人（经发卡人同意而向其核发信用卡的人，无其他特别约定时，包括正卡及附卡持卡人）的用卡安全。
消费者持卡进行消费时，信用卡特约商户需要对“持卡人”的身份进行核实，确认“持卡人”与持卡人的同一性，即“持卡人”是经发卡人同意而合法使用信用卡的持有人。究竟特约商户是如何确认“持卡人”的身份，依据是什么？首先我们从几种现在发行量比较大，持卡人数比较多，使用范围比较广的信用卡的消费使用方式来考察。
中国银行长城人民币信用卡章程规定：“长城持卡人可凭长城卡及本人身份证明（居民身份证、军官证、护照），在中国银行的特约商户直接消费购物，无需支付任何附加费用。”
中行要求：长城信用卡持卡人可凭卡及身份证件（彩照卡持卡人不必出示身份证件）在全国范围内任何一家中国银行长城卡特约商户消费，支付购物、住宿、旅游、交通、餐饮、娱乐等各种费用，不需交纳任何手续费，不需输入密码。如遇其他银行的机器提示输入密码，持卡人可输入任意6位数的密码，特约商户对信用卡、持卡人出示的身份证和持卡人本人进行核对（或彩照信用卡与持卡人本人），确认同一性后，持卡人方可刷卡消费。消费者在消费结账时应该检查签购单上记载金额是否正确，确认无误后方可在签购单上签名。签购单上的签名要与长城卡背面的签名相同。
建设银行龙卡信用卡章程规定：持卡人使用龙卡时需出示本人有效身份证件（彩照龙卡免示）并按本行规定在取现、消费、转账等凭单上签具真实姓名。
建行要求：普通卡持卡人办理消费结算时需将本人身份证和信用卡同时交给收银员，彩照卡不用提供身份证。当收银员将压过卡（ＰＯＳ划卡）的签购单交给持卡人签字时，持卡人须仔细核对签购单压印资料是否相符，金额是否准确，确认无误后在签购单"持卡人签名栏"签上姓名。持卡人在签购单签名字体应与信用卡背面预留签名相符。当收银员将签购单回单、信用卡及身份证件退还持卡人时，持卡人须认真检查信用卡、身份证是否本人所属，并妥善保管签购单以备查账。
工商银行牡丹信用卡章程：持卡人用牡丹卡购物消费或支取现金，均须同时出示身份证件(居民身份证、军官证、护照、回乡证)，在中国工商银行自动柜员机(ATM)上存取现金或在销售点终端(POS)上转账结算，必须遵守发卡机构的有关规定。
　工行要求：“持卡人需将牡丹信用卡、本人身份证件一起交给商户收银员，当收银员将压过卡的一式四联签购单交给持卡人时，持卡人需仔细核对压印资料是否正确，金额是否与购买商品或消费的金额一致，确认无误后，在签购单“持卡人签名”栏用惯用字体签名，以便收银员核对。当收银员将签购单第一联、牡丹信用卡及身份证还给持卡人时，持卡人须认真检查信用卡、身份证件是否属本人，并妥善保管签购单第一联，以便日后查账用。
农业银行金穗卡章程：金穗卡持卡人凭金穗信用卡和本人有效身份证件可在中国农业银行指定的机构存取现金、办理转帐，在特约商户购物消费。
交通银行太平洋信用卡章程：持卡人用太平洋卡购物、消费或支取现金,均须同时出示身份证件,照片卡在自动柜员机(ATM)、销售点终端(P0S)和柜面终端上凭个人密码用卡时可免示身份证件；在交通银行指定的现金存款机(CDM)和自动柜员机(ATM)上存取现金或在销售点终端(P0S)上办理结算时,必须遵守发卡机构的有关规定。
（以上资料来自各银行网站）
从以上列举的几家银行的信用卡章程和使用须知中分析不难得出，特约商户应该是通过“持卡人”提示的身份证件，根据信用卡上姓名拼音和签名与身份证姓名的一致性、身份证照片与“持卡人”形象的一致性，或者信用卡上照片与“持卡人”形象的一致性来确认同一性的。
中国人民银行于1996年1月26日发布的《信用卡业务管理办法》第43条：特约单位经办人员受理信用卡时，应审查下列内容：（1）确为本单位可受理的信用卡；（2）信用卡在有效期内，未列入“止付名单”；（3）签名条上没有“样卡”或“专用卡”字样；（4）信用卡无打洞、剪角、毁坏或涂改的痕迹；（5）持卡人身份证或卡片上的照片与持卡人相符；（6）卡片正面的拼音姓名与卡片背面的签名和身份证上的姓名一致。这也足以印证特约商户实际并不是通过签名核实“持卡人”身份，确认“持卡人”与持卡人同一性。（1999年3月1日开始实施央行颁布的《银行卡业务管理办法》没有再作出这样规定，由发卡银行自行规定，但1996年的《管理办法》仍然说明了特约商户是如何确认“持卡人”身份的。）
如果签名是确认“持卡人”身份的方式，那么合理的程序应该是“持卡人”在提示信用卡之后就以签名的方式证明自己的身份，由特约商户进行核实，而不是刷卡之后，在已经成型的签购单上签名。
如果签名是确认“持卡人”身份的方式，那么签名应当具有非常高的特殊性、难模仿性，形式是经过特别设计的，因为越是不具有特殊性的签名，越是需要通过技术鉴定才能确定签名之间的一致性，签名也不必是持卡人的真实姓名，签名只需要便于特约商户收银员用肉眼直观进行一致性的辨认。但是各信用卡章程都只是要求“持卡人”的签名与信用卡上的签名一致，即样式的相近，而没有要求签名的样式具有特殊性。工行甚至还要求“用惯用字体”签名，如果把“惯用”理解为“持卡人通常使用”，从这还可以推论出，工行牡丹信用卡上的签名应该是一般性的，不具有特殊性，持卡人不能使用特别设计的签名，而“惯用字体”的签名意味着签名使用的频率很高，更具一般性，被模仿的可能性就更高。假设一个持卡人的姓名为“丁一”，如此简单的姓名，即便是经过特殊设计，模仿起来也是比较容易的，那么又如何通过签名确认“持卡人”的合法身份呢。
如果签名是确认“持卡人”身份的方式，并且不要求持卡人的签名样式有特殊要求，甚至持卡人可以用惯用字体随便写几个字，通过书写习惯鉴定书写人的同一性，那么特约商户应该具有鉴定签名的措施，这就包括一定的技术设备、一定有良好鉴定经验的人员，而事实上特约商户都不具备这样的条件。并且这样做也是不实际的，除了考虑现有鉴定技术本身发展的水平，从经济角度考虑，也是没有必要的，成本非常高，毕竟信用卡消费是一种交易，交易要求方便快捷，严格的笔迹鉴定在刑事诉讼活动中十分关键，而在民事活动中不是这样，民事活动总是建立在一定的信用基础上的，即当事人对一定事实的信任，法律给予一定条件下的推定。
如果签名是确认“持卡人”身份的方式，那么信用卡背面持卡人签名栏不应该是现在的这种形式（白色的条形空白栏），这很容易被变造，被更新，被重新签名，使所谓确认一致性的基础性参照物——持卡人在信用卡上的签名丧失。
如果签名是确认“持卡人”身份的方式，那么特约商户如何保留自己已经对一致性进行确认的证据呢？当信用卡被盗用使用后，卡随即也被盗用者带走，特约商户确认一致性的信用卡上的签名也就无从考证。
如果签名是确认“持卡人”身份的方式，彩照信用卡上持卡人的照片又有什么特别意义呢？难道辨识签名比辨识别照片肖像和本人更容易吗？
也许有人说，国际上信用卡的使用是不需要提示身份证件，完全是以签名确认身份的。但这是因为国际上对签名有相应的鉴定认证系统和责任分配制度，以此降低风险，维护持卡人的利益。我们不能单单从签名这个形式来比较。
所以说，在国内，签名并非特约商户核实“持卡人”身份，确认“持卡人”与持卡人同一性的手段。要求持卡人的签名和信用卡上的签名一致，这真正的意义在于，签名是持卡人交易意思表示的证明。

二、签名是持卡人交易意思表示的证明
当我们用现金（或借记卡，尽管有所区别，后面有说明）进行消费的时候，交易是及时清结的，消费者从商户得到商品或服务，并向其支付现金，双方之间不需要一定形式的合同，因为合同其实是当事人对未来的买卖。商户只向消费者或提供一定的小票，以备消费者报销、退货或用作商户承担产品责任的证据，或根本不提供任何凭据，比如我们在麦当劳和肯德基消费。
而信用卡消费是一种信用消费，当商户向持卡人提供了商品或服务之后，持卡人是没有向商户支付价款的，给予其一定的信用，之后由发卡银行向商户进行支付，这样商户必须保留自己已经向持卡人提供了商品或服务的证据，证明自己与持卡人之间形成债权债务关系，发卡行作为向持卡人授信的人负有向自己支付的义务。
“持卡人”在签购单上的签名是“持卡人”对交易的认可的意思表示，此签购单是双方交易意思表示一致的证明。同时，“持卡人”签名与信用卡上签名一致，证明此意思表示是由拥有发卡人授信的合法持卡人做出的，债的关系在特约商户和持卡人之间建立，根据发卡人和持卡人之间的授信关系，发卡人即银行向特约商户支付价款，而后持卡人再向发卡人还款。
可以看出，在整个这个信用卡消费交易关系中，特约商户与持卡人之间真实的交易关系是基础，没有这个基础，之后的发卡人与特约商户，持卡人与发卡人之间的关系都无从建立。而具有持卡人合格签名的签购单对双方来说都是这个真实交易关系的证明。
另外，发卡人均规定完全行为民事行为能力人才能申请信用卡并为其具有完全民事行为能力的配偶或亲属申领副卡，足见信用卡消费是民事法律行为，行为人需要具备相应的民事行为能力和意思表示能力。
所以，在确认“持卡人”的同一性之后，持卡人需要在签购单上签名，并且签名需要和信用卡上的签名一致。
再从反面来看，如果持卡人没有在签账单上签名或者签名与信用卡上的签名不一致，就不存在持卡人交易的意思表示的证明。那么如果一个持卡人没有诚信，有欺诈的意图，他完全可以主张自己根本没有交易的意思表示，否认自己与特约商户之间的交易和债的关系，发卡人不应向特约商户付款，自己更没有向发卡人还款的义务。对此，特约商户不能证明持卡人已经从其处得到商品和服务的消费，他们之间存在交易和债的关系。或许特约商户能够“幸运地”通过其他证据，比如人证来证明，但这极具有偶然性和难得性，并且这种证据在诉讼中的证据力也是不确定的。
特约商户也许会主张，持卡人提示信用卡就是其意思表示的证明，但是问题是特约商户如何证明交易当时“持卡人”就是持卡人呢？如果交易当时，特约商户在确认了“持卡人”身份的之后，进行刷卡，并且持卡人在签账单上签名，签名与信用卡上的一致，那么签账单上合格的签名就浓缩了特约商户确认“持卡人”与持卡人一致性和“持卡人”交易意思表示的内涵，是合法持卡人提示信用卡做出交易的意思表示的有力的证据。