解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


　　案例

　　2008年6月16日，林小姐来到中汇律师楼找到本律师，当时她心情非常着急，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系，并当天就向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理，对案件的判决还是非常有说服力的。
　　经法院查明以下事实：2007年4月8日，被告吴某向原告王某借30万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为65万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。2008年5月4日，被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。5月14日，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了系争房屋。
　　2008年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。


　　法院判决认为

　　本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看，原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处，原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
　　第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，被告也按约将系争房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，原被告之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里，都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　综上，第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效，并支付了全部房款，办理了交房手续，取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费，可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让，但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后，不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同，完成过户交房手续，法院不予支持。

　　本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前，而且也是双方真实意思的表示，王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律师接到该案件，直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋，但是还是有风险的。本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点：1、找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的，第一次开庭都缺席了，后来经过我方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。
　　该案件于2008年11月27日判决，三方都没有上诉，现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。


财政部


财政部关于印发《国家物资储备资金管理制度》的通知
财工字[1998]73号
1998年4月10日，财政部


国家物资储备局，各省、自治区、直辖市、计划单列市储备物资管理局，国家物资储备局天津、上海、浙江、深圳办事处，各直属单位：
为了加强国家物资储备资金管理，提高资金使用效益，促进国家储备事业健康发展，根据国家对物资储备资金管理的有关规定，结合国家物资储备系统的实际，我部研究制定了《国家物资储备资金管理制度》，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到什么问题，请及时报告我部。
附件：国家物资储备资金管理制度


第一章 总 则
第一条 为了加强国家物资储备资金（以下简称：储备资金）管理，提高资金使用效益，促进国家物资储备事业健康发展，根据国家对储备资金管理的有关规定，结合国家物资储备系统的实际，制定本制度。
第二条 储备资金是专项用于国家物资储备，以实物形态和货币形态表现的中央财政资金。委托国家物资储备局（以下简称：国家局）代为管理。
第三条 储备资金管理的原则是：
（一）集中控制、分级管理和核算的原则。国家局负责储备资金的集中控制与整体管理和核算，下达储备资金运用计划。各储备物资管理局（办事处）、各直属单位（以下简称储备单位）负责执行国家局下达的储备资金运用计划，具体管理和核算储备资金。
（二）专款专用的原则。未经财政部批准，储备资金不准挪作他用。
（三）收支统一核算的原则。储备资金的收支统一以储备基金的变动进行反映和核算。储备基金是指资产减负债后的净资产。
（四）收付实现制的原则。储备资金在运动过程中，其帐务处理以资金的实际收、付来确定本期的收益和费用。
第四条 储备资金管理的主要任务是：全面执行上级下达的物资购销计划，合理安排资金，认真执行购销结算制度，确保储备资金安全，真实核算和反映资金状况，提高使用效益，努力实现保值增值。
第五条 储备资金管理范围包括：储备物资的变动及相应货币状况，即物资的预购、收储、保管、转移、轮换、开发、借出、收回、销售等和资金的拨出、支付、预付、预收、上缴、收缴、划转、划收及银行存款等。
第六条 储备资金管理是国家物资储备事业管理的重要组成部分，各级储备单位必须建立健全财务机构，配备合格财务人员，切实做好管理和核算工作。
储备资金管理应接受财政部和国家局的领导，接受财政、税务、审计部门的指导和监督。

第二章 物 资 收 储
第七条 收储国内物资，其结算方式有两种：一是收储单位结算方式，即收储单位根据国家局下达的收储指令和订货合同与供货方办理结算；二是国家局结算方式，即国家局按照收储计划和订货合同与供货方办理结算，然后将支付货款金额划转给收储单位。
第八条 收储进口物资，由国家局按照收储计划与进出口公司签订合同并办理结算，然后将物资价款与税费全部划转给收储单位。
第九条 港口、口岸办事处负责进口物资的转运，其所需周转金，逐级向国家局申请。港口、口岸办事处凭有效原始票据及时向收储单位收回进口物资转运至收储单位所垫付的港口费用、运杂费以及按规定标准收取的转运费。收回的周转金应及时上缴国家局。
第十条 收储单位根据收储任务，逐级向国家局申请接收物资资金，并按国家局规定的标准列支接收物资费用，收储物资支付的价款和费用构成物资进价。

第三章 物 资 管 理
第十一条 物资转移。物资转移分帐务转移和实物转移。帐务转移包括类别转移与单位转移。类别转移是专案物资与储备物资之间帐务的转移。单位转移是储备单位之间帐务的转移。实物转移是储备单位之间物资的转移。物资转移过程中，转出单位其物资帐面价格不变。储备单位按照国家局物资转移计划办理物资转移手续。转出、转入单位发生的实物转移费用（实际发生额或核定标准额）要摊入转入单位的物资价格。
第十二条 物资轮换。物资轮换不进行货款结算，采取轮出轮入的办法。异地轮出、轮入要办理物资转移手续。轮出轮入发生的费用，记入轮入单位的轮入物资价格或执行核定标准在储备资金中列支。具体列支渠道另行规定。
第十三条 物资借出。物资借出必须经国务院有关部门批准，严格执行有关规定。借出单位要负责收回借出物资，原则上物回原处，如要异地归还或异物归还，须报经国家局批准，并办理物资转移和其它有关手续。物资借出与收回，其帐面价值不变。实现的增值按照财政部有关规定办理。
第十四条 物资保管、保养。库存物资按照物资管理制度规定进行保管保养。需要特殊维护，支出额在规定标准以上的物资，报国家局专项审批后，列入物资进价。物资检验化验费，由检验化验单位报国家局专项审批后，在储备资金中列支。
第十五条 物资处理。物资因质量发生变化、等级提高或工艺改变等原因，经国家局核实，并报国务院有关部门批准，可降价处理或报废销毁。报废物资要按帐面值核销。物资的销毁费用，按经财政部核准的数额列支。

第四章 物 资 销 售
第十六条 物资销售方法有两种：一是国家局直接销售，二是委托所属单位代为销售。
国家局直接销售。国家局与用户签订物资供货合同，并预收货款开具收款通知。出库单位根据国家局的物资供货合同和收款通知发货，并根据实际物资出库数量计算出实际销售金额向用户进行多退少补货款的结算，然后填制物资出库核算单。国家局依据物资出库核算单向用户开具物资销售增值税发票。
委托所属储备单位销售。国家局下达销售计划，委托储备单位与用户签订销售合同，并收款发货，然后将货款连同物资出库核算单上交国家局。国家局据以补开物资供货合同和收款通知，并开具物资销售增值税发票。
第十七条 储备单位销售物资，必须坚持先收款后发货的原则。物资售出后，储备单位按实际销售价与帐面价进行盈亏核算。
第十八条 储备物资税赋，执行财政部和国家税务总局有关规定。储备物资增值税由国家局集中缴纳，实行先征收后返还的办法，储备单位收储物资发生的进项税票以及运杂费汇总表，要及时逐级上交国家局用于抵扣销项税。
第十九条 储备单位（不含下属单位）的备用金限额，按其下属单位数核定，主要用于物资销售货款的多退与收储物资需支付的有关费用，不足部分向国家局申请，结余部分上缴国家局。
第二十条 国家局依据有关部委文件规定，按本期物资销售货款提取3．5％管理费，专项用于物资储备设施设备的更新改造。国家局对该项资金实行项目管理，经财政部批准，方可使用，并在年终决算报表中单独向财政部报告专项资金的使用情况及专项更改工程的进展情况。

第五章 资 金 损 溢
第二十一条 储备资金必须按国家有关规定，在经财政部或上级财务主管部门批准的银行开设计息帐户，产生的存款利息，增加储备资金。
第二十二条 经财政部批准的银行贷款的应付利息，除特殊情况外列入储备资金核销。
第二十三条 储备单位形成的呆帐、坏帐，经国家局审核并报财政部批准后，可作核销储备资金处理。
第二十四条 收储物资要严格执行物资管理制度，严把数量、质量关，对数量、质量有问题的物资，要及时办理索赔。获赔款可按一定比例弥补索赔费用。具体比例另行规定。
第二十五条 物资在收储、保管、销售过程中产生的物资溢余和资金溢余，转增储备资金。
第二十六条 物资在收储、保管、销售过程中产生的物资短少和资金亏损，应按合理损耗、意外事故和责任事故分别处理。合理损耗按物资管理制度的有关规定处理。意外事故发生的损失，逐级上报国家局审核，经财政部批准后核减储备资金。责任事故造成的损失，要认真查明原因，根据情节轻重，追究单位负责人和当事人的责任。责任事故具体处理权限规定如下：
1．损失金额在2000元以下的（含2000元），由基层处提出处理意见，报储备物资管理局（办事处）〔以下简称管理局（办事处）〕审批。
2．损失金额在2000元以上10000元以下的（含10000元），由基层处提出处理意见，报管理局（办事处）审核后，由国家局审批，同时报财政部备案。
3．损失金额在10000元以上的，由基层处与管理局（办事处）提出处理意见，报国家局审核后，由财政部审批。
4．危险品物资损失处理权限，按物资管理制度有关规定执行。

第六章 财务报告和财务分析
第二十七条 储备单位要按季、按年逐级向国家局报送储备资金财务报告，国家局按季、按年向财政部报送储备资金财务报告。财务报告包括资产负债表、物资情况表、基金分析表、损益表、有关附表以及财务情况说明书。
财务情况说明书，主要总结国家局或储备单位在本期内储备资金的活动情况以及表与表之间相关数字关系。
第二十八条 财务分析的内容包括物资损溢，资金盈亏以及产生的原因。
财务分析的指标包括：资产负债率、收储物资资金利用率、收回资金上缴率、借出物资回收率等。

第七章 责 任 和 纪 律
第二十九条 储备资金是国家物资储备事业的根本，管好用好储备资金，是国家物资储备系统的工作责任和任务，储备单位要加强领导，强化管理；业务、财务部门要协同配合，严格执行国家的有关政策、法规；财务人员要严格执行财经制度，严肃财经纪律，加强资金核算，及时无误地反映储备资金管理和运用情况。
第三十条 储备资金必须专项使用，未经财政部与国家局批准，任何单位和个人都无权动用和挪作他用，必须遵守如下纪律，违者应视情节轻重给予纪律处分直至依法追究刑事责任。
1．不准用储备资金对外投资、担保或抵押。
2．不准用储备资金搞经营或作注册资金开办企业。
3．不准用储备资金作抵押向银行申请自营贷款。
4．不准用储备资金弥补经费不足。
5．不准用储备资金搞基本建设投资。
6．不准外借储备资金银行帐户或用于本单位其他业务的结算。
7．不准截留或私分储备资金及物资资金溢余。
8．不准超过规定标准列支费用和核销资金。

第八章 附 则
第三十一条 储备单位要强化借出物资的管理和核算。除在储备资金内进行核算外，应另设辅助帐进行管理和核算。
第三十二条 经上级主管部门批准收储的专项储备物资，其资金的管理，可参照本制度执行。
第三十三条 储备单位可根据本制度，结合本单位实际情况，制定实施细则，并报国家局备案。
第三十四条 本制度自1998年1月1日起执行。1990年1月国家局颁发的《储备物资资金管理暂行办法》以及本制度颁发前发布的有关规定同时废止。
第三十五条 本制度由财政部负责解释。