北京市房地产管理局


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局


通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位：
为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。



第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章 资料准备
第三条 委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：
（一）项目立项报告和市计委的批复。
（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。
（三）市房地局核发的房屋所有权证。
（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法：
（一）基准地价修正法
（二）市场比较法
（三）假设开发法（剩余法）
（四）收益还原法
（五）成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
（一）基准地价修正法的计算公式为：
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用
（二）计算时须逐项标明下列数据：
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
（一）市场比较法的基本公式：
宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
|修正值|1．00|1．91|2．74|3．50|4．20|4．90|5．60|6．30|7．00|7．70|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算：
1
1－－－－－－－－
Ｎ1
（1－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
1
1－－－－－－－－
Ｎ2
（1－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（11％）
Ｎ1：待估地出让年期
Ｎ2：比较案例出让年期
第七条 假设开发法
（一）假设开发法基本公式为：
宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、开发价值
售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。
求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2．1 建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：
建安费用：含结构和装修
红线内市政费用：按建安费用10％－15％计
小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％－15％计
电权、电贴费：5200元／ＫＶＡ
2．2 不可预见费：按建安费用的5－10％；
2．3 专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5－10％；
2．4 贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。
3、销售费用
3．1 工商统一税：5．45％；
3．2 买卖手续费：成交价的1％；
3．3 代理及广告宣传费：总开发价值的1％－3％；
4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|－－－－|－－－|－－－|－－－|
|回报率 |20％|30％|40％|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八条 收益还原法
（一）收益还原法基本公式为：
宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65－70％；商业楼40－60％；平房四合院及住宅70－75％。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％－30％
4、经营性成本取总收益30％－40％
5、还原利率取10％－15％
第九条 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式为：
宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
3、利息（参照假设开发法取值）
4、利润（参照假设开发法取值）
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费
1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。



1995年3月16日
山东省民政厅　山东省财政厅 山东省卫生厅等　


关于印发《山东省城乡医疗救助办法》的通知

鲁民〔2012〕15号


各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　《山东省城乡医疗救助办法》已经省政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年二月八日





山东省城乡医疗救助办法

第一章　总则

　　第一条　为进一步完善城乡医疗救助制度，根据国家有关法律法规及民政部、财政部、卫生部、人力资源和社会保障部《关于进一步完善城乡医疗救助制度的意见》（民发〔2009〕81号）等有关文件规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称城乡医疗救助，是指政府和社会对符合救助条件的城乡困难居民，依据规定的方式、程序和标准给予医疗费用补助和诊疗优惠，同时对其参加城镇居民基本医疗保险或新型农村合作医疗给予资助的制度。

　　第三条　城乡医疗救助遵循以下原则：

　　（一）医疗救助水平与经济社会发展、财政支付能力相适应，解决困难居民基本医疗需求；

　　（二）医疗救助制度与城镇职工、居民基本医疗保险和新型农村合作医疗制度相衔接，提高医疗保障资源整体效益；

　　（三）政府救助与社会捐助、慈善救助相结合，以政府救助为主；

　　（四）统筹城乡，积极稳妥，突出重点，分类救助；

　　（五）公开透明，公平公正，及时便捷，救急救难。

　　第四条　城乡医疗救助实行地方政府负责制，各级政府应当为医疗救助工作开展提供必要的组织条件和物质保证，配备相应的工作力量。

　　医疗救助由各级政府民政部门牵头负责实施，实行属地管理。各级、各部门根据职责分工配合做好有关工作。

　　村（居）民委员会受乡镇政府（街道办事处）委托，承担医疗救助相关服务工作。

　　第五条　对在医疗救助工作中作出突出成绩的单位和个人，按照有关规定给予表彰。

第二章　医疗救助的对象、方式和标准

　　第六条　城乡医疗救助对象包括：

　　（一）农村五保供养对象；

　　（二）城乡最低生活保障对象；

　　（三）因病造成生活特别困难，经当地政府批准的其他人员。

　　各地应当合理确定医疗救助对象，逐步扩大救助范围。具体救助对象范围，由各地根据医疗救助基金规模、困难群众的支付能力和基本医疗需求等因素制定。

　　第七条　城乡医疗救助坚持以住院大病救助为主，根据医疗救助对象的不同医疗需求开展服务。主要方式包括：

　　（一）资助参保（合）。按照政策规定，由政府资助农村五保供养对象、城乡最低生活保障对象等参加城镇居民基本医疗保险或新型农村合作医疗应缴纳的全部或部分费用。

　　（二）住院大病救助。医疗救助对象患病住院的，其医疗费用扣除各种医疗保险报销（补偿）、医疗机构减免和社会捐助后，对政策范围内个人实际负担医疗费用，按照规定的标准给予救助。

　　（三）门诊救助。医疗救助对象患有常见病、慢性病，需要长期药物维持治疗以及急诊、急救的，可给予一定金额的门诊救助。

　　（四）优惠减免。医疗救助对象在定点医疗机构就诊时，定点医疗机构应当按照有关规定给予门诊挂号费、治疗费、医疗设备检查费、住院床位费等优惠减免。

　　各地应当积极创新医疗救助模式，提高医疗救助的可及性。

　　第八条　救助对象因特殊困难无力住院治疗或者住院治疗期间医疗费用难以负担的，各地可探索开展医前救助或医中救助。

　　第九条　经城镇职工、居民基本医疗保险和新型农村合作医疗报销（补偿）后，对政策规定范围内的自付住院费用，在规定的最高限额内，按照不低于50%的比例给予医疗救助。具体救助标准由设区的市和县（市、区）政府根据当地经济社会发展水平、医疗救助基金筹集、人均医疗费用支出等情况确定。

　　第十条　对经相关基本医疗保险报销（补偿）和医疗救助后，医疗费用负担仍然过重，个人和家庭难以承担的，各地可以视医疗救助基金年度节余情况给予再次救助，具体程序和标准由各地自行制定。

　　第十一条　医疗救助对象实行分类救助，要科学制定补助方案，合理设置起付线和封顶线，不断提高医疗救助水平。对农村五保供养对象取消医疗救助起付线，对城乡最低生活保障对象和其他困难群众逐步降低或取消起付线。

　　第十二条　坚持城乡统筹，城市和农村困难居民申请医疗救助，应当逐步统一救助条件、政策标准、救助程序和管理服务。

第三章　医疗救助程序

　　第十三条　各地要建立医疗救助与城镇职工、居民基本医疗保险和新型农村合作医疗、定点医疗机构相互衔接的信息共享平台，加强在经办管理、住院就医信息、费用结算等方面的衔接，简化救助程序，提高救助效率。

　　第十四条　符合医疗救助条件的困难群众申请大病住院医疗救助，各级医疗救助管理机构应及时办理相关手续，提高工作效率。

　　（一）对农村五保供养对象和城乡最低生活保障对象，实行医疗救助费用即时结算。凭身份证、农村五保供养证、城乡最低生活保障证等有效证件，到定点医疗机构就医，在基本医疗保险报销（补偿）后，对于政策规定范围内的医疗救助费用，由定点医疗机构即时结算，救助对象只需支付个人自付费用。因特殊情况未参加城镇职工、居民基本医疗保险和新型农村合作医疗或未到定点医疗机构就医的，按照本条第二款规定申请医疗救助。

　　有条件的地方，可以逐步扩大医疗救助即时结算范围。

　　（二）其他困难居民申请医疗救助，按照以下程序办理：

　　 1．申请。由申请人通过户籍所在地村（居）民委员会（企业工会）向乡镇政府（街道办事处）或行业主管部门提出书面申请，并提供身份证、户口簿、家庭收入状况、患病情况等证件和证明材料。村（居）民委员会（企业工会）应当在3日内完成材料真实性调查并报乡镇政府（街道办事处）或行业主管部门审核。

　　村（居）民委员会（企业工会）无正当理由超过规定时限未上报的，申请人可以直接向乡镇政府（街道办事处）或行业主管部门提出申请。

　　 2．审核。乡镇政府（街道办事处）和行业主管部门应当在7日内完成对申请人的入户核实，准确了解家庭经济状况、医疗费用开支等情况，提出审核意见。符合救助条件的，报县级民政部门审批；不符合救助条件的，向申请人说明理由。

　　 3．审批。县级民政部门应当在10日内完成对有关材料的复查核实，必要时可以开展入户调查。符合救助条件的，签署同意批准意见；不符合救助条件的，签署不同意批准意见，委托乡镇政府（街道办事处）或行业主管部门书面告知申请人并说明理由。

　　对于急需救助的突发性疾病，应当特事特办，及时救助。在保证对象真实、材料准确的情况下，可以适当简化相关程序。

　　各地在简化医疗救助操作程序的同时，要规范工作流程，完善服务管理，并建立健全医疗救助工作的民主监督机制，及时将医疗救助对象姓名、救助标准、救助金额等向社会公布，接受群众和社会监督，做到政策公开、资金公开、保障对象公开。

　　第十五条　鼓励有条件的地方开展门诊救助，具体救助条件和程序由市、县民政部门会同财政、卫生、人力资源社会保障等部门根据当地实际制定。

　　第十六条　各地审查申请人医疗费用时，应当剔除单位补助、社会捐助的医疗费用和参加各种医疗保险报销（补偿）、赔付的医疗保险金等。

　　医疗救助费用结算范围应当与城镇居民基本医疗保险和新型农村合作医疗规定的报销（补偿）范围相衔接，对超出当地规定目录用药、诊疗以及提供医疗服务发生的医疗费用，医疗救助基金不予结算。

第四章　医疗救助资金的筹集、拨付和管理使用

　　第十七条　医疗救助资金以政府财政预算安排为主。各级每年从留成的福利彩票公益金中提取一定的比例用于医疗救助。

　　第十八条　省级财政安排专项资金，对各地开展医疗救助给予补助。市、县（市、区）政府按照当地医疗救助对象人数、资金需求等安排医疗救助资金，列入财政预算。

　　第十九条　在县级建立医疗救助基金筹集拨付平台，其中各级财政预算安排的医疗救助资金全部汇集到县级社会保障基金财政专户，实行专账管理，专款专用，任何单位和个人不得从基金中提取管理费或列支其他费用；其他渠道筹集的医疗救助基金要与财政预算资金统筹使用。

　　第二十条　医疗救助资金应当本着安全高效、方便群众的原则拨付和发放。

　　（一）资助参保（合）的资金，由县级财政部门根据同级民政部门审核认定的资助参保（合）人数和补助标准，直接核拨至城镇居民基本医疗保险或新型农村合作医疗基金财政专户中核算。

　　（二）定点医疗机构即时结算的救助资金，在城镇职工、居民基本医疗保险和新型农村合作医疗报销（补偿）后，应由医疗救助支付的费用，由当地财政部门拨付。定点医疗机构定期向同级民政部门报送医疗救助资金支出明细表，民政部门审查汇总后报同级财政部门，财政部门审核后，及时、足额将补助资金直接拨付到医疗救助经办机构或定点医疗机构。

　　（三）其他医疗救助资金，由县级民政部门定期向同级财政部门报送医疗救助名单、审批资料、救助金额和资金使用情况，县级财政部门审核后拨付县级民政部门，由民政部门发放到人。县级财政部门可预拨部分资金，确保医疗救助资金按时发放。其他医疗救助资金要逐步推行社会化发放，确保发放到医疗救助对象本人。

　　第二十一条　各级财政、民政、卫生、人力资源社会保障部门应当密切配合，健全财务管理和会计核算制度，加强医疗资金的使用管理。医疗救助资金不得用于医疗救助管理部门和机构工作支出等。

　　各地要注重医疗救助资金的使用效益，累计结余医疗救助资金不得超过当年筹集基金总额的15%，并按规定及时结转下年使用。对于结余资金过多的，上级财政、民政部门酌情减拨或停拨补助资金。

　　第二十二条　各级财政、民政、审计等部门要加强对医疗救助资金使用管理的检查和审计。

第五章　部门职责

　　第二十三条　各级民政、财政、卫生、人力资源社会保障等部门要加强沟通协调，加强医疗救助与城镇职工、居民基本医疗保险和新型农村合作医疗的衔接，逐步实现不同医疗保障制度间人员信息、就医信息和医疗费用信息的共享，发挥各项制度的整体效能，提高工作效率。

　　第二十四条　各级民政部门负责城乡医疗救助的政策制定、组织实施、资金发放，及时公开医疗救助政策、救助标准、办理程序，建立公示制度，设立并公开咨询监督电话。

　　第二十五条　各级财政部门负责医疗救助资金的筹集,建立规范的资金使用流程，及时拨付资金，加强对医疗救助资金管理和使用情况的监督检查，并根据城乡医疗救助工作需要，安排一定工作经费。

　　第二十六条　各级卫生部门负责困难群众参加新型农村合作医疗的管理服务工作，配合做好新型农村合作医疗信息管理系统与医疗救助即时结算系统的数据衔接，加强医疗保险定点医疗机构的监督管理，督促落实优惠减免政策。

　　第二十七条　各级人力资源社会保障部门负责做好困难群众参加城镇居民基本医疗保险的管理服务工作，配合做好城镇职工、居民基本医疗保险信息管理系统与医疗救助即时结算系统的数据衔接，加强医疗保险定点医疗机构的监督管理。

　　第二十八条　医疗救助定点医疗机构参照城镇居民基本医疗保险和新型农村合作医疗确定的定点医疗机构范围，由设区的市或县（市、区）政府民政、卫生、人力资源社会保障部门共同协商确定，并向社会公布。

　　第二十九条　民政部门应加强对医疗救助定点医疗机构的监督管理，会同卫生、人力资源社会保障等部门建立医疗救助定点医疗机构的准入和退出机制。

第六章　法律责任

　　第三十条　城乡医疗救助管理机构工作人员有下列行为之一的，应当给予批评或按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）敷衍塞责，对符合医疗救助条件的不予救助或者无故推迟救助时限的；

　　（二）循私舞弊，对不符合医疗救助条件的给予救助或者擅自提高医疗救助标准的；

　　（三）帮助或者伙同他人骗取医疗救助资金的；

　　（四）贪污、挤占、挪用、截留、冒领医疗救助资金的。

　　第三十一条　民政部门应当与定点医疗机构签订协议，明确双方责任、权利和义务，并严格履行。

　　实行医疗救助即时结算的定点医疗机构，应当认真核对救助对象身份及有关证件，对冒名顶替人员产生的诊疗费用，医疗救助基金不予结算。

　　定点医疗机构和医务人员在诊断、治疗、处方等医疗环节弄虚作假，帮助骗取医疗救助资金的，追究单位和个人责任，并且在医疗救助资金中予以扣还。情节严重的，交有关部门依法处理，取消定点医疗机构资格。

　　第三十二条　申请人有弄虚作假行为的，一经查实不予救助，对骗取的医疗救助资金如数追回。情节严重的，交有关部门依法处理。

　　严重干扰医疗救助管理机构正常工作秩序，侵犯工作人员合法权利的，由有关部门追究法律责任。

　　第三十三条　对县级民政部门作出的不予批准医疗救助决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章　附则

　　第三十四条　各地应当根据本办法，制定具体实施办法或实施细则。

　　第三十五条　本办法自2012年4月1日起施行，有效期至2017年3月31日。