关于印发无锡市政府投资项目竣工验收暂行办法的通知
江苏省无锡市人民政府办公室
关于印发无锡市政府投资项目竣工验收暂行办法的通知
锡政办发〔2011〕5号
各市（县）和各区人民政府；市各委、办、局，市各直属单位：
《无锡市政府投资项目竣工验收暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一一年一月六日
无锡市政府投资项目竣工验收暂行办法
第一章 总则
第一条为加强政府投资项目竣工验收管理，明确验收责任，规范验收行为，促进建设项目及时投入运营并发挥投资效益，根据《国务院关于投资体制改革的决定》、《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》和《江苏省政府投资项目竣工验收办法》制定本办法。
第二章 工作范围
第二条本办法所称政府投资项目，是指经市、市（县）、区以上人民政府投资主管部门审批、核准或备案，并使用下列资金投资建设的固定资产投资项目：
（一）财政一般预算安排的建设资金；
（二）政府非税收入安排的建设资金；
（三）政府融资及利用国债用于建设的资金；
（四）政府统借并由政府承诺还款的国际金融组织和外国政府的贷款、赠款；
（五）转让、出售、拍卖国有资产及其经营权所得的国有资产权益收入；
（六）其它政府性资金。
第三条本办法所称政府投资项目竣工验收，是指政府投资的建设项目建成后，按照规定的程序和要求，进行全面检查考核并办理固定资产移交手续的活动。
第四条政府投资项目竣工验收主要依据：
（一）投资主管部门及行业主管部门对项目建议书、可研报告、初步设计、概算及调整概算、设计变更和施工许可证或开工报告等有关项目建设文件的批准文件；
（二）施工图纸和设备技术说明书；
（三）现行施工技术规范和验收规范；
（四）建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料招标投标文件及其合同；
（五）引进技术或成套设备的建设项目，还应出具签订的合同和国外提供的设计文件等资料。
第三章 组织方式
第五条市、市（县）、区人民政府发展和改革部门是政府投资项目竣工验收的主管部门，按照项目审批权限，主持本级政府投资项目竣工验收工作。依法应由国家、省负责组织竣工验收的项目按相关规定办理。
第六条根据项目性质和类型，市级以上重点项目由市发展和改革部门组织成立项目竣工验收委员会或竣工验收工作小组，进行项目竣工验收。其他项目的竣工验收工作可委托主管部门或市（县）、区发展改革部门组织，出具验收意见并报市发展改革部门备案。
第四章 工作要求
第七条实行政府投资项目竣工验收前稽察制度。组织政府投资项目竣工验收前，发展改革部门应对拟验收项目进行竣工验收前稽察。经稽察，项目建设过程中无重大问题，且符合竣工验收条件的，方可组织竣工验收。
政府投资项目竣工验收前稽察的主要内容包括：
（一）前期工作开展情况和项目建设程序的执行情况；
（二）项目管理的基础工作情况，特别是“四制”（项目法人责任制、招投标制、合同制、项目监理制）的落实情况；
（三）项目建设资金管理和概算执行情况；
（四）项目建设是否取得预期成效；
（五）竣工验收的各项准备工作是否全部完成。
第八条进行政府投资项目竣工验收必须具备下列条件：
（一）已按设计要求建设完成，能够投入使用；
（二）工程结算和竣工决算已通过有关部门审计；
（三）设计和施工质量已经行业质量监督部门检验合格并作出评定；
（四）环境保护、消防、劳动安全卫生，符合与主体工程“三同时”（建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用）建设原则，达到国家和地方规定的要求；
（五）建设项目实际用地已经土地管理部门核查；
（六）建设项目的档案资料齐全、完整，符合国家有关建设项目档案验收规定；
（七）建设项目已通过竣工验收前稽察，且稽察中发现的问题已得到有效整改；
（八）生产性项目，主要工艺设备和配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品，生产准备工作能适应投产的需要。
项目基本符合竣工验收条件，仅有零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响使用或投产，也可办理竣工验收手续。对未完工程应按设计安排资金，限期完成。
第九条建设项目全部工程完工并基本符合验收条件后，应在1年内办理竣工验收手续（行业有特殊规定者除外）。办理竣工验收确有困难，经验收主管部门批准，可以适当延长期限，延长期一般不得超过1年。
第十条竣工验收前，项目法人（建设单位）应做好以下准备工作：
（一）组织设计单位和施工单位按国家有关规定编制工程竣工图；
（二）按国家有关规定编制竣工决算报告；由具备资质的会计（审计）师事务所进行竣工决算审计，并出具竣工决算审计报告；
（三）按批准的设计文件内容逐项进行清理登记，列出交付使用财产清单，对于需要核销的工程，要办理核销手续；
（四）工程质量、设计质量及主要设备质量报有关部门评定；
（五）环境保护、消防、档案、安全生产、卫生和土地使用按规定办理确认手续；
（六）重点编制以下报告：建设单位关于工程竣工验收综合报告；设计单位关于工程设计情况的总结报告；施工单位（总包单位）关于工程施工情况的总结报告；监理单位关于工程监理情况的总结报告；质量监督部门关于工程质量监督的意见；竣工初步验收意见。
第十一条对规模较大、较复杂的重大建设项目，竣工验收程序一般分为阶段验收或单项工程验收、竣工初步验收、竣工验收。非重大建设项目可适当简化。
第十二条竣工初步验收必须具备本办法第八条第（一）、（四）、（五）款的规定。阶段验收、单项工程验收、竣工初步验收的验收意见，作为下阶段验收的依据。
第五章 工作程序
第十三条竣工验收工作程序：
（一）建设单位向组织项目竣工验收的发展和改革部门提交竣工验收申请及相关材料；
（二）发展和改革部门在接到申请验收报告后15日内确定进行竣工验收前稽察的时间；
（三）竣工验收前稽察完成后，经与有关单位协商，确定验收时间、地点及验收委员会成员单位，分发有关竣工验收材料；
（四）召开竣工验收会议。
第十四条竣工验收委员会的组成由组织验收部门视项目类型确定成员单位。竣工验收委员会设主任委员1名，由组织验收部门负责人担任；副主任委员若干名。竣工验收委员会成员一般应由发展改革、建设、审计、财政、市政园林、环保、消防、安全生产、卫生、土地、档案、质量监督等单位有关代表组成，必要时可邀请有关方面专家参加验收委员会。项目建设、勘察、设计、施工和监理等单位作为被验收单位不参加验收委员会。
第十五条竣工验收委员会主要职责：
（一）听取建设、勘察、设计、施工和监理单位单项验收情况报告和工程质量评定意见，并审查竣工验收综合报告；
（二）检查工程建设和运行情况，对建设项目管理、设计质量、施工管理、建设监理、“三同时”执行情况全面核查，并作出评价；
（三）检查竣工决算资料，对投资使用效果作出评价；
（四）研究处理遗留问题，总结建设经验；
（五）讨论并通过竣工验收鉴定书，验收委员会委员签名。
第十六条被验收单位应向验收委员会提供备查档案目录，同时将档案资料陈列在指定地点供验收会议代表查阅，建设单位应指定专人配合查阅工作。
第十七条竣工验收会议通过的《竣工验收鉴定书》正本一式3份，在15日内分送组织验收、建设和档案部门，副本应满足有关部门和单位需要。
《竣工验收鉴定书》是项目法人完成工程建设任务的凭据。
第十八条经验收审查后的档案资料，按国家有关规定移交使用单位和档案部门妥善保管。
第十九条建设项目固定资产移交：
（一）建设单位应根据项目竣工财务决算批复的要求，及时填报项目竣工决算财务报表；
（二）建设项目固定资产移交由项目法人（建设单位）、施工、设计、监理（如需交给另一个单位管理的应包括运行管理单位）单位组成的交接小组负责，财政部门、项目主管部门参加；
（三）交接小组根据批准文件和竣工图，对项目交付使用财产总表、项目交付使用财产明细表逐项核查。
第六章 监督管理
第二十条未通过竣工验收的政府投资项目不得正式交付使用，财政部门不得拨付预留的余额资金，有关产权登记部门不得办理项目相关权证、资产移交及固定资产入帐。
第二十一条项目法人（建设单位）应当按照竣工验收前稽察中提出的整改意见，在规定的时间内完成整改工作，并及时办理项目竣工验收手续。
第二十二条经竣工验收合格的项目，项目法人（建设单位）应及时办理相关权证以及资产移交手续。
第二十三条项目竣工后，凡不按要求申报项目竣工验收的项目法人（建设单位），原则上不再安排新的项目。政府投资项目代建单位不得从事新的政府投资项目代建工作。
第二十四条对有下列情形之一的，按照国家有关规定和《江苏省工程建设违法行为行政处分暂行规定》（苏政发〔1997〕138号文印发），追究有关人员责任。
（一）对长期达不到竣工验收条件，或达到竣工验收条件却不申报验收的项目；
（二）验收中发现未经批准擅自变更项目建设内容、提高建设标准或改变资金用途以及其他违法违纪等问题的政府投资项目；
（三）项目竣工验收过程中弄虚作假、营私舞弊的。
第七章 附则
第二十五条国务院、省有关部门制定的行业建设项目竣工验收规程或办法，可参照执行。
第二十六条实行代建制的政府投资项目，按照有关规定由代建单位履行项目法人（建设单位）的相关职责。
第二十七条 本办法自2011年2月1日起施行。
预购商品房再转让
——田冲
案例简介：06年1月份，刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押，然后双方再到开发商处办理更名手续，手续费由刘先生全部承担，更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中，因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款，卖方要求刘先生承担违约责任，支付约定数额的违约金，刘先生不同意，卖方随诉诸法院。
律师分析：本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定：预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说，只能产生以下法律后果：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于本案来说，既然合同无效，合同中约定的违约条款也就当然的无效，不存在谁违约，谁承担违约责任的问题；对于买受人来说，他并没有实际占有该房屋，也就谈不上返还财产，而对于卖方来说，既然已经收取了部分购房款，就应当返还购房款及同期银行利息；因为本案中的卖方存在主要的过错，所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同，这样的合同才是合法有效，才能得到法律的切实保护！
出现以上情况，买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记，这提醒广大的购房者，在买房之前一定要审查清楚：房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致？如不一致，是否得到了产权人的合法有效的授权？该房屋是否有共有权人？有的话，共有权人是否同意出卖房屋？只有把好这一关，才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述，在房屋买卖当中，有着很多的违法、违规操作，有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解，有的则是为追求利益而明知故犯，他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失，重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之，无论买卖的是一手房还是二手房，都必须先查清卖方有无房产证，有无处分权，不然会导致巨大的法律风险。