理性看房价


对于商品房的价格，媒体讨论非常热闹，一会儿说房价要崩盘，一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿，据有关政府机构公布的数据，全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨，这种涨势让越来越多的人感到不对劲，更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论，甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了，国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安，政府部门指责房地产开发商，说是他们利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作致使房价上涨，而开发商也在抱怨政府，说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责，开发商的抱怨，学者的担忧，媒体的热闹，个中意味，对普通民众来说谁能弄得清楚，在一片涨势中，民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说：“……各方言论都陷入不理智了”，那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品，任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格，这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢？国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍，按这个标准我们来计算一下北京合理的房价，北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格，现行的市场价格高出了几倍，那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的，这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清，哪怕是透露任何一点点的信息，所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便，我们可以将房屋价格构成分拆成几块：1、建筑成本，2、土地成本，3、政府规费，4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用，包含人工和材料费用。对于农民而言，向村里要块地，自己就可以盖房子，他们认为盖房子只要花工钱和材料钱，也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢？这个价格是大家想不到的便宜，在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来，也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼，建筑材料和人工成本是一样的，因为其规模效益，建筑成本不会比这高，不过高层的房子，建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的，城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买，不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息，在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的，在这里盖商品房，将来售价将达到10000元/平米，这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年，70年后怎么办，很多人问到这个问题，但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了，有的房屋土地使用权到期了，土地已经没有使用权了，房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病，被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金，从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的，是有问题的，过去了这么多年，这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改，我们等待政府出台新的规定，但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的，其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费，这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深，因为含在房屋价格中，普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上，占到房屋价格的40%，那个数据是否准确？现在的情况是否有所改变，同样是无从知道。

这些规费是不是应该收？应该收多少？收费的是那些项目？收取这些费用是不是应当向民众公示？我们只能说不知道，更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算，其公式为：开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X，所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商，他们因为开发房地产而获得了巨额财富，只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成，因为无从得知相关数据，还是分析不清楚，不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责，开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格；我们也有理由相信开发商的抱怨，政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的，这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄，想想房子越来越旧，土地的使用年限越来越少，商品房的价值如何得以保值呢？而且还有一个问题要考虑，买的时候的价格是不是合理，如果比合理价格低，那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格，则不仅不保值，反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式，要么用来出租拿租金，要么等涨价后卖出去，挣差价。
我们先来分析作为出租的投资，任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块，而租金却只有900块一个月，这么算来，不考虑空租时间，将需要100年才能把房款收回来，那时房屋的土地使用权早就到期了，靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年，享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去，来挣取差价，就象买卖股票只看涨跌，通过低进高出赚取短期的差价，而不问实际价值，作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实，这是开发商的一个策略，故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已，只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价，很简单的道理，二手房交易要另外交规费和其他交易费用，这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在，说明这个涨幅还是很大，大于进入二手房交易损失费用，看来短期的投资还可以去做的。

辽宁省人大常委会


辽宁省会计管理条例
辽宁省人大常委会



《辽宁省会计管理条例》已经辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，现予公布施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对会计工作的管理，促进会计基础工作规范化，保障会计人员依法履行职责，发挥会计工作在维护社会主义市场经济秩序中的作用，根据《中华人民共和国会计法》（以下简称《会计法》）等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的企业、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织（以下统称单位）办理会计事务，必须遵守本条例。
对个体工商户会计事务的管理，另行规定。
第三条 地方各级人民政府的财政部门管理本地区的会计工作。
第四条 财政部门应当加强对单位会计基础工作规范化的监督、指导，查处财务违法行为，组织开展对会计人员的继续教育，推行现代管理会计方法，引导、鼓励单位实行会计电算化。
第五条 会计机构、会计人员必须依照《会计法》和本条例的规定办理会计事务，实行会计监督。
会计人员履行职责不受他人非法干涉。任何单位和个人不得对会计人员打击报复。

第二章 会计机构和会计人员
第六条 单位可以根据会计业务需要设置会计机构，或者在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。不具备条件的，可以委托会计师事务所或者合法的代理记帐机构承办本单位的会计事务。
第七条 单位的会计机构负责人、会计主管人员，应当由具有会计专业技术资格的人员担任。
第八条 国有企业、事业单位任免（含聘用、解聘，下同）会计机构负责人、会计主管人员，应当符合有关法律、法规的要求，征得主管部门的同意。
第九条 国家机关和国有企业、事业单位任用会计人员，应当实行亲属回避制度。
国家机关和国有企业、事业单位领导人的亲属不得担任本单位的总会计师、会计机构负责人、会计主管人员、会计和出纳；总会计师、会计机构负责人、会计主管人员的亲属不得担任本单位的会计、出纳。
集体企业单位任用会计人员实行亲属回避制度，由职工大会、职工代表大会或者股东大会讨论决定。
前款所称亲属是指直系血亲、三代以内旁系血亲和姻亲。
第十条 单位的会计、出纳必须分设。
单位在银行预留印鉴的有关印章，应当由会计和出纳分别保管。
单位领导人不得兼任本单位的会计、出纳。
第十一条 会计人员上岗实行会计证制度。取得同级财政部门颁发的会计证，方可从事会计工作。未取得会计证的人员，单位不得任用其从事会计工作。
第十二条 单位应当按照国家有关规定保障会计人员接受继续教育。
第十三条 会计机构、会计人员应当履行下列职责：
（一）依法办理会计事务，如实进行会计核算；
（二）遵守财经法律、法规和会计制度，维护国家、集体以及个人的合法权益；
（三）监督财务收支、成本费用、开支标准、资金周转和财产保管、收发、消耗等情况，制止和纠正违法的财务收支；
（四）向单位领导人报告或者向有关部门举报违法收支情况；
（五）拟定办理会计事务的具体办法；
（六）参与拟订重要经济合同，定期检查、分析预算和财务计划的执行情况；
（七）参与拟订筹资、投资、产品开发以及设备更新、技术改造等经济决策方案；
（八）单位依法破产、撤销、合并、分立时，参与编制财产、资金、债权、债务清册；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第十四条 会计人员工作变动，必须依照《会计法》及时与接管人员办清交接手续，并对所移交的会计资料的合法、真实、准确、完整承担责任。未办清交接手续的，不得脱离单位。

第三章 会计核算和会计监督
第十五条 会计机构、会计人员应当依据《会计法》办理会计核算。
第十六条 单位应当结合实际，按照国家财政部门的规定制定相应的内部会计管理制度，加强会计基础工作。
第十七条 会计人员发现帐簿记录与实物、款项不符或者认为是违法的收支，应当立即向会计机构负责人、会计主管人员或者直接向单位领导人提交《会计报告书》，请求查明原因，作出处理。
会计人员对违法的收支不予制止和纠正，又不向单位领导人提出《会计报告书》的，应当对财务违法行为承担责任。单位领导人、会计机构负责人、会计主管人员扣押《会计报告书》的，由其对财务违法行为承担责任。
《会计报告书》经会计机构负责人或者会计主管人员签字或者盖章的，由其及时送交单位领导人，并由单位领导人签收。
单位领导人应当自签收《会计报告书》之日起10日内，作出书面处理决定，并对决定负责。
《会计报告书》式样由省财政部门统一制定。
第十八条 单位必须依照国家统一的会计制度建帐。
第十九条 单位只允许设置一套帐簿。禁止帐外设帐。
第二十条 印刷、发售会计帐簿，需经市财政部门批准，未经批准，任何部门、单位和个人不得从事上述业务。
第二十一条 单位采用电子计算机替代会计手工记帐，应当符合财政部会计电算化规范要求和省财政部门的相关规定。
第二十二条 单位、个人不得伪造、变造、故意毁灭会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料，不得提供或者出具不真实、不合法的原始凭证。
第二十三条 任何人不得授意或者强令他人篡改会计报表和其他会计资料，不得编制和报送虚假的会计报表。
第二十四条 财政部门应当建立会计人员申请受理制度。
财政部门受理申诉后，有权进行调查，提出书面处理意见，责令纠正。单位应当配合财政部门开展调查工作，并应当自接到书面处理意见之日起30日内，给予书面答复。

第四章 法律责任
第二十五条 违反本条例有下列情形之一的，由县以上财政部门责令限期改正，并由主管部门对单位负责人给予行政处分：
（一）委托非法设立的代理记帐机构或者个人代理记帐；
（二）任用无会计证人员从事会计工作；
（三）任免会计机构负责人、会计主管人员，未征得主管部门同意；
（四）国家机关和国有企业、事业单位任用会计人员未执行亲属回避制度；
（五）违反财政部会计电算化规范要求和省财政部门的相关规定，以计算机替代会计手工记帐；
（六）因单位领导人的原因，致使会计人员未办清交接手续而脱离单位；
（七）单位会计、出纳未分设，单位领导人兼任会计、出纳。
第二十六条 违反本条例有下列情形之一的，由县以上财政部门对个人处以三个月以下基本工资数额的罚款，对会计人员可以并处暂扣三个月以下会计证或者吊销会计证，单位可以依照国家有关规定解除其专业技术职务：
（一）未依照本条例规定提出《会计报告书》，或者擅自扣押《会计报告书》；
（二）对《会计报告书》报告的情况逾期不作处理；
（三）对依法履行职责的会计人员打击报复。
第二十七条 违反本条例有下列情形之一的，由县以上财政部门对单位处以1万元以上3万元以下罚款；对单位领导人、会计机构负责人、会计主管人员及负有直接责任的会计人员处以1000元以上1万元以下罚款，并处吊销会计证：
（一）未依法设置一套帐簿，帐外设帐；
（二）伪造、变造、故意毁灭会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料，以及授意或者强令他人篡改会计报表和其他会计资料或者编制、报送虚假的会计报表。
第二十八条 实施行政处罚，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》执行。
第二十九条 有本条例第二十五条、第二十六条、第二十七条所列行为，情节严重的，财政等有关部门应当建议其所在单位、主管部门、有管辖权的行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 单位领导人、会计机构负责人、会计主管人员对依法履行职责的会计人员打击报复，造成损害的，应当由主管部门给予行政处分，并承担相应的民事责任；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 财政部门工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，由其所在单位或者有管辖权的行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十二条 本条例自1998年12月1日起施行。



1998年9月25日