河南省郑州市人大常委会


郑州市城市房屋租赁管理条例
　（2002年8月30日郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过　2002年11月30日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）
第一章　总则



　　第一条　为加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条　本条例所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第三条　下列行为视为房屋租赁：
　　(一)将房屋内的场地或设施、设备有偿提供给他人就地使用的；
　　(二)以联营、入股等名义提供房屋供他人使用，只获固定收益，不负盈亏责任的；
　　(三)以他人出资解决本单位职工工资、福利等形式将房屋提供给他人使用的；
　　(四)以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。

　　第四条　在本市市区(不含上街区)范围内的房屋租赁，适用本条例。
　　实行政府定价的公有住宅、廉租住宅的房屋租赁，不适用本条例。

　　第五条　房屋租赁遵循自愿、有偿、公平和诚实信用原则。

　　第六条　市人民政府房地产管理部门主管本市城市房屋租赁管理工作。
　　市工商、税务、公安、价格、财政、土地等有关部门，应在各自职责范围内做好城市房屋租赁管理工作。

第二章　登记管理



　　第七条　房屋租赁实行登记备案制度。
　　房屋租赁关系的设立、变更、终止，当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起十五日内持下列材料或证件到市房地产管理部门申请登记备案：
　　(一)出租人和承租人的身份或资格证明；
　　(二)房屋所有权证或其他合法证件；
　　(三)租赁合同；
　　(四)出租共有房屋，需提交其他共有人同意出租的书面证明；
　　(五)出租委托代管房屋，需提交委托人授权出租的书面证明；委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证；
　　(六)法律、法规、规章规定的其他材料或证件。
　　军队房屋租赁，按照军队房地产租赁管理的有关规定办理。

　　第八条　有下列情形之一的房屋，不得出租：
　　(一)无房屋所有权或房屋所有权人未授予经营管理权的；
　　(二)权属有争议的；
　　(三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
　　(四)危险房屋或有其他重大安全隐患的；
　　(五)司法机关或行政执法机关依法裁定、决定查封的；
　　(六)在依法发布房屋拆迁公告范围内的；
　　(七)违章建筑或超过期限的，临时建筑；
　　(八)法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。

　　第九条　房地产管理部门应当自接到登记申请之日起十个工作日内，进行审查和现场核验，符合本条例规定的，予以登记并发给房屋租赁证；不符合本条例规定的，不予登记，但应给予当事人书面答复。

　　第十条　房屋租赁证是房屋租赁管理的有效凭证。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所使用权的合法凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证应作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。

　　第十一条　遗失房屋租赁证的，应当向原登记机关申请补发。
　　严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。

　　第十二条　房屋租赁登记备案时，当事人应当如实申报租金，不得弄虚作假。

　　第十三条　有下列情形之一的，房地产管理部门应当注销备案登记，收回房屋租赁证：
　　(一)申报不实的；
　　(二)房屋灭失的；
　　(三)房屋出现重大安全隐患，不适合继续出租的；
　　房地产管理部门审查不当，登记错误的，应当及时纠正。

　　第十四条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益征收的具体办法，按市人民政府规定执行。

　　第十五条　出租人出租房屋应当依法纳税。税款由税务部门征收，也可由税务部门委托房地产管理部门代收。

　　第十六条　房地产管理部门应当定期或不定期地对房屋出租情况进行监督检查。
　　房地产管理人员在对房屋出租情况进行监督检查时，应出示执法证件，房屋出租人、承租人应予配合，并如实提供有关资料，不得隐瞒或弄虚作假。

第三章　租赁合同



　　第十七条　房屋租赁，出租人与承租人应当签订书面租赁合同，可以使用统一的示范文本。
　　房地产管理部门应当无偿向出租人、承租人提供统一的房屋租赁合同示范文本。

　　第十八条　房屋租赁合同应当具备下列条款：
　　(一)当事人的姓名或名称及住所；
　　(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况；
　　(三)租赁用途；
　　(四)租赁期限；
　　(五)租金及其支付方式；
　　(六)房屋修缮责任；
　　(七)转租的约定；
　　(八)变更和解除合同的条件；
　　(九)违约责任及解决争议的方式；
　　(十)当事人约定的其他条款。

　　第十九条　租赁公有房屋作为经营活动场所，出租人与承租人在合同中约定的租金明显低于正常市场租价的，以价格主管部门认证的租金作为缴纳房屋租赁税费的依据。房屋租金认证不得向租赁当事人收取费用。

　　第二十条　房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期满之前提出，与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满，承租人在同等条件下有优先承租权。

　　第二十一条　租赁期间，房屋所有权人转让房屋所有权的，应提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所有权转让给非承租人的，所有权转移后，受让人应按原租赁合同的约定，继续承担义务并享有权利。
　　出租人在租赁期限内死亡的，其房屋所有权继承人应继续履行租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　出租人在租赁期限内，如遇机构变化、兼并等情况，房屋新所有权人应继续履行租赁合同；当事人破产的，按有关法律、法规规定执行。

　　第二十二条　房屋所有权人出租已抵押房屋或将其出租房屋作抵押时，应书面通知承租人，并将租赁情况告知抵押权人。

第四章　当事人的权利和义务



　　第二十三条　出租人应按租赁合同的约定向承租人提供房屋，收取租金。
　　出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的专用票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。

　　第二十四条　出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋的，应当事先征得承租人同意。给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第二十五条　出租人应按租赁合同约定的责任，负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。因维修房屋不当，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。
　　出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督，但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
　　出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产、生活的，应予以制止；发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的，应当及时向公安等有关部门报告。

　　第二十六条　出租人在租赁期限内需要对出租的房屋改建、扩建或装修的，应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致，签订书面协议后方可进行。
　　承租人应当爱护并按租赁合同约定合理使用所承租的房屋，不得擅自改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途。承租人确需改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途的，应当征得出租人书面同意。
　　房屋租赁当事人在租赁期限内因改建、扩建、装修房屋而确需改变房屋结构的，应按规定报有关部门批准。

　　第二十七条　承租人应按租赁合同约定向出租人支付租金，并有权拒付出租人向其收取租赁合同约定以外租金性质的其他费用。

　　第二十八条　租赁期间，承租人未经出租人同意中止使用房屋的，承租人应继续承担支付租金的义务。当事人另有约定的除外。

　　第二十九条　房屋租赁期满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的，承租人除照付租金外，应按合同约定支付违约金；合同未约定的，按原租金的百分之十五向出租人支付违约金；给出租人造成损失的，应承担赔偿责任。

　　第三十条　租赁期间，房屋出现紧急险情影响安全的，承租人可采取必要的应急措施，并立即书面通知出租人，出租人接到通知后应及时维修；不及时维修房屋的，承租人可自行维修，所需费用由出租人承担。

　　第三十一条　承租人在租赁期间经出租人同意，可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
　　转租房屋的，转租人与受转租人应当签订转租合同，并按本条例第七条规定办理登记备案手续。

　　第三十二条　承租人、受转租人使用租赁房屋，不得影响他人正常生产、生活；不得从事违法犯罪活动。

第五章　法律责任



　　第三十三条　违反本条例规定，有下列行为之一的，由市房地产管理部门按照下列规定处罚：
　　(一)出租或转租房屋未办理登记备案的，责令限期补办，逾期仍不登记备案的，对出租人处以已收租金一倍以下罚款；
　　(二)违反本条例第八条规定出租房屋的，出租行为无效，责令改正，没收违法所得；对违反第(一)、(二)、(四)、(五)项且情节严重的，可处以违法所得二倍以下罚款；
　　(三)违反本条例第十一条第二款规定的，注销房屋租赁证，没收违法所得。没有违法所得，租赁房屋用于居住的，处一百元以上五百元以下罚款；租赁房屋用于经营的，处一千元以上五千元以下罚款；
　　(四)违反本条例第十二条规定的，责令改正，情节严重的，可处以瞒报租金总额二倍以下罚款；

　　第三十四条　违反本条例第十四条之规定，未缴纳土地收益的，责令限期改正，补缴土地收益；对拒不改正的，可处以未缴纳土地收益金额一倍以下罚款。出租人不按期缴纳土地收益的，每逾期一日，加收应缴土地收益金额千分之三的滞纳金。

　　第三十五条　违反本条例第三十二条规定的，由公安、质量技术监督、工商、卫生、环保等部门依照有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十六条　房地产管理部门及其工作人员在房屋租赁管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由有关机关对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给当事人造成损失，符合国家赔偿条件的，应当予以赔偿。

第六章　附则


　　第三十七条　县(市)、上街区的城市房屋租赁管理，参照本条例执行。

　　第三十八条　本条例自2003年1月1日起施行。




从日本国土交通省的职权看公物的范畴

刘建昆


　　国土交通省（MinistryofLand,Infrastructure,TransportandTourism）是日本的中央省厅之一，在2001年的中央省厅再编中由运输省、建设省、北海道开发厅和国土厅等机关合并而成，国土交通省的工作人员数仅次於防卫省（因防卫省包含自卫队），在日本的中央政府各机关人员编制中排名第二。

　　目前学术界一般认为，现代国家已经进入给付行政时代，除了财政上的支付或者给付外，给付行政的一个重要方面是，国家提供和掌管了大量行政法上的自然公物和人工公物，这些公物大部分是公共用公物，也有一部分是机关用或公务用公物。日本国土交通省的业务范围包括国土计划、河川、都市、住宅、道路、港湾、政府厅舍营缮的建设与维持管理等，大致相当于中国国土资源部、交通部、住房和城乡建设部甚至环境保护部等的全部或部分职能。从日本的机构改革中看出，日本的国土交通省实际上是公物法上行政公物的最主要管理机关，其管理的内容包括公物的建设、供给公用、养护负担、利用秩序、公物警察权等各方面。由于日本的一些公物在经营上采取了公营造物（事业单位）或民营化措施，使得公物制度变的比较复杂。大致来说公物范畴包括：

一、国土。日本的国土公物行政管理并非是从所有权的角度，而是从开发利用和保护的角度。这与公物理论定义中“公共使用”“公物警察”是基本一致的。日本国土开发利用基本法有《土地利用计划法》（1949年）、《国土综合开发法》（1950年）、《国土利用计划法》（1974年）和《土地基本法》（1989年）；土地利用方面的法律有《土地改良法》（1949年）、《国土调查法》（1951年）、《国土调查促进特别措施法》（1962年）、《土地征用法》（1952年）、《关于取得公共土地的特别措施法》（1962年）、《地价公示法》（1969年）和《关于推进公有地扩大的法律》（1972年）等。国土保全方面的法律还有《森林法》（1951年）、《防沙法》（1955年制定）、《治山治水紧急措施法》（1958年）、《河川法》（1964年）等；《水源地域对策特别措施法》（1973年）和《水资源开发促进法》（1961年）等。

二、海洋。2007年4月，日本《海洋基本法》和《海洋建筑物安全水域设定法》以绝对多数获得通过。按照新的《海洋基本法》，要新增设“海洋大臣”一职。此前，对于涉及海洋领域的事务，日本政府内部一直是多头管理，涉及8个省厅。比如，经济产业省负责海洋资源开发，农林水产省负责渔业，国土交通省负责海上保安和港口建设维护等。

三、河川和水资源。日本水资源管理的法律框架可以分为五个领域：（1）水资源开发的总体规划；（2）与水资源相关设施的开发建设，包括政府补贴的建设项目；（3）水权和水交易；（4）水务企业的运营和管理，包括私营部门通过签订合同参与运营和管理的企业；（5）水环境保护。相关法律为《河川法》《供水法》《污水法》《水污染防治法》等。

四、自然公园、名胜风景区。日本颁布了以《自然保护法》、《自然公园法》、《文化财产保护法》为代表的16项国家法律，形成了日本自然保护和管理的法律制度体系。日本1957年《自然公园法》，将国立公园、国定公园、都道府县立自然公园，统称为“自然公园系统”，成立之目的在于“为保护优美的自然风景地区，增进其利用，并提供为国民的保健、休养及教育感化”，分为以下三种公园：第一级：“国立公园”，由环境省大臣指定，并由中央管理。第二级：“国定公园”，是略次于国立公园之自然风景地区，相当于台湾的交通部观光局国家风景特定区，系由环境省大臣依据都道府县之申请而加以指定，但由都道府县管理之。第三级：“都道府县立自然公园”，是次于国定公园，代表都道府县特性之自然风景区，由都道府县指定，并自行管理。

五、道路。道路是日本行政学上的重要公物。日本公路建设与管理相关的法律法规体系大体分为两个层次：一是由国会通过的法律条文。主要有：《道路法》（1952年法律第180号）《道路整备紧急措施法》（1958年法律第34号）、《公路建设特别措施法》（1956年法律第7号）、《日本道路公团法》（1956年第6号）等。二是由政府或中央各省部颁布的政府令或省令。这类政府令或省令，都是以国家颁布的法律为依据，将国会通过的相关法律条文细化，制定一系列责权利明确、具有较强操作性的法律法规实施细则或施行令等。目前主要有：《公路构造令》、《公路构造令实施规则》、《公路建设特别措施法施行令》、《公路建设特别措施法实施规则》、《公路法施行法》、《公路法实施规定》、《关于公路维修法实施政令》等。在上述诸多的法律法规与政省令中，《公路法》是基本法，《公路构造令》是最为重要的政省令。

六、铁路。日本由于民营化也就是企业化正在进行，铁路的公物属性正在减弱甚至将来可能完全退出公物领域。为实行国铁民营化，日本在1986年12月同时颁布了8部统称"国铁改革关连法"的法律并废除了4部旧法规。国铁改革关连法包括《日本国有铁道改革法》、《旅客铁道株式会社及日本货物铁道株式会社法》(简称JR会社法或JR公司法)、《新干线铁道保有机构法》、《日本国有铁道清算事业团法》、《促进日本国有铁道希望退职职员及日本国有铁道清算事业团职员再就业法》、《日本国有铁道改革法等施行法》、《地方税法及国有资产等所在市町村交付金和纳付金法的修正法律》和《铁道事业法》。废除的法规有《地方铁道法》、《日本国有铁道法》、《铁道公安职员职务法》和《关于铁道公安职员从事犯罪调查时适用于刑事诉讼规程的规定》。此前，日本国铁的建设与经营依据《日本国有铁道法》，而私铁则依据《地方铁道法》。1986年颁布的日本《铁道事业法》根据"上下分离"的原则把"铁道事业"分为3种：①既拥有铁道设施又从事运输的最通常的铁道企业；②借用他人的铁道设施从事运输的铁道企业；③自身不从事运输，将自己建设的铁道设施以一定价格转让给他人，或自己拥有铁道设施让他人的列车在自己的线路内运行以收取通行费。得到国土交通省许可从事上述3种铁道事业的团体称作“铁道事业者”，相当于铁路企业。

七、港湾。日本《港则法》（The Law of Port Rules），指日本为谋求港内船舶交通安全与港内秩序而制定的法律。1948年7月15日公布；自公布之日起，不超过60日内，由政令规定的日期起施行。1983年5月26日进行修订。共8章45条。其中水路的保全主要是公物警察权条款。（1）任何人均不得在港内或港界外1万米以内的水域抛弃沙石、废油、煤渣、砖瓦、垃圾及其他类似废物。在港内或港界附近装卸煤、石、砖及其他有散落危险物品时，应采取必要的措施。（2）在港内或港界附近因发生海难而阻碍其他船舶交通时，遇难船之船长应采取设立标识及其他预防危险的必要措施。（3）对港内或港界附近的漂流物、沉浮物及其他物件，有碍船舶交通时，港长得命令该物所有者将其排除。日本的港湾法上也包含了一些利用上的交通安全规则等。

八、航空。在德国法上，大气因《航空法》被认为是法定公物种类。处于行政机关掌控和保护的下航空设施也应该属于行政公物。依据日本航空法施行细则第75条：“机场包括陆上机场、陆上直升机飞行场、水上机场以及水上直升机飞行场等四种”。但目前尚未设置有水上直升机飞行场。依据飞行场设置的目的，可区分为公用直升机飞行场和非公用直升机飞行场等两大类。此外依设置点之不同，还可区分为地表直升机飞行场以及屋顶直升机飞行场（在航空法称为“结构物上直升机飞行场”）等两类。其中公用直升机飞行场：非为特定对象设置的直升机飞行场，任何人皆可利用。均由地方公共团体来设置与管理，并订定各自的管理规则。

九、城市建设领域的公物

　　城市建设方面的法律有《都市计划法》（1968年）《都市公园法》（1956年）、《下水道整备紧急措施法》（1961年）、《都市公园整备紧急措施法》（1962年）《都市绿地保全法》《废弃物处理设施整备紧急措施法》和《住宅建设计划法》（1966年）等。大城市改造方面的法律有《首都圈整备法》（1956年）、《近畿圈整备法》（1963年）、《中部圈开发整备法》（1966年）等。另外还有其他地方开发方面的法律：《北海道开发法》（1950年）、《东北开发促进法》（1957年）、《九州地方开发促进法》（1959年）、《北陆地方开发促进法》（1960年）、《中国地方开发促进法》（1960年）、《四国地方开发促进法》（1960年）、《城市振兴开发特别措施法》（1971年）和《多极分散型国土形成促进法》（1988年）等。振兴特定地区的法律有《特殊土壤地区防灾及振兴临时措施法》（1952年）、《海岛振兴法》（1953年）、《大雪地区对策特别措施法》（1962年）和《山村振兴法》（1965年）等。

十、保障性住房。我国的廉租房其实也具有行政公物的属性，在其利用和保护等基本问题上适用行政法上公物法的基本原理。日本也存在“公营住房”的政策。1951年日本出台公共“廉租房”政策，中央政府对低收入者提供租房补贴，而主要建造和维修监管责任则由城市或地方负责。

二○○九年十一月三日