药品监督行政处罚程序规定

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药品监督行政处罚程序规定

国家食品药品监督管理局


国家食品药品监督管理局令

                 第1号

  《药品监督行政处罚程序规定》于2003年3月28日经国家食品药品监督管理局局务会审议通过,现予发布。本规定自2003年7月1日起施行。


                           二○○三年四月二十八日


              药品监督行政处罚程序规定


                第一章  总  则

  第一条 为保证药品监督管理部门正确行使行政处罚职权,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国药品管理法》、《中华人民共和国药品管理法实施条例》、《医疗器械监督管理条例》和国务院有关行政法规的规定,制定本规定。

  第二条 药品监督管理部门对违反药品、医疗器械管理法律、法规、规章的单位或者个人实施行政处罚,适用本规定。

  第三条 药品监督管理部门实施行政处罚,必须坚持以下原则:
  (一)法定依据的原则;
  (二)法定程序的原则;
  (三)公正、公开的原则;
  (四)处罚与教育相结合的原则;
  (五)保护公民、法人及其他组织合法权益的原则。

  第四条 药品监督管理部门应当建立行政处罚监督制度。上级药品监督管理部门对下级药品监督管理部门实施的行政处罚进行监督。上级药品监督管理部门对下级药品监督管理部门违法作出的行政处罚决定,可责令其限期改正;逾期不改正的,有权予以变更或者撤销。


               第二章  管  辖

  第五条 药品、医疗器械监督管理行政处罚由违法行为发生地的药品监督管理部门管辖。

  第六条 县级以上药品监督管理部门管辖辖区内的药品、医疗器械行政处罚案件。
  省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门管辖辖区内重大、复杂的药品、医疗器械行政处罚案件。
  国务院药品监督管理部门管辖全国范围内有重大影响的药品、医疗器械行政处罚案件。
  省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门可依据药品、医疗器械管理法律、法规、规章和本地区的实际,规定辖区内级别管辖的具体分工。

  第七条 两个以上药品监督管理部门对管辖权有争议的,报请共同的上一级药品监督管理部门指定管辖。

  第八条 药品监督管理部门发现案件不属于本部门主管或者管辖的,应当填写《案件移送审批表》(附表1),经药品监督管理部门主管领导批准后即时填写《案件移送书》(附表2),并将相关案件材料一并移送有管辖权的药品监督管理部门或者相关行政管理部门处理。受移送的药品监督管理部门应当将案件查处结果及时函告移送案件的药品监督管理部门。
  受移送的药品监督管理部门如果认为移送不当,应当报请共同的上一级药品监督管理部门指定管辖,不得再次移送。
  上级药品监督管理部门在接到管辖争议或者报请指定管辖的请示后,应当在10个工作日内作出指定管辖决定。

  第九条 下级药品监督管理部门认为管辖范围内的案件不宜由本部门处理的,可以报请上级药品监督管理部门管辖或指定管辖。上级药品监督管理部门认为下级药品监督管理部门不宜处理其管辖范围内案件的,可以决定自行管辖或指定其他下级药品监督管理部门管辖。

  第十条 药品监督管理部门查处案件时,发现有涉及其他药品监督管理部门管辖的违法行为,应当参照本规定第八条填写有关文书,连同有关证据材料一并移送该药品监督管理部门。有管辖权的药品监督管理部门对移送的案件应当及时查处。

  第十一条 依法应当吊销《药品生产许可证》、《药品经营许可证》、《医疗机构制剂许可证》、《医疗器械生产企业许可证》、《医疗器械经营企业许可证》,撤销药品、医疗器械批准证明文件的,由原发证、批准的药品监督管理部门决定。
  药品监督管理部门查处的违法案件,对依法应当吊销《药品生产许可证》、《药品经营许可证》、《医疗机构制剂许可证》、《医疗器械生产企业许可证》、《医疗器械经营企业许可证》,撤销药品、医疗器械批准证明文件的,在其权限内依法作出行政处罚的同时,应当将取得的证据及相关材料报送原发证的药品监督管理部门,由原发证的药品监督管理部门依法作出是否吊销许可证或者撤销批准证明文件的行政处罚决定。
  需由国务院药品监督管理部门撤销药品、医疗器械批准证明文件的,由省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门上报国务院药品监督管理部门,国务院药品监督管理部门应当及时作出处理决定。
  原发证的药品监督管理部门依法作出吊销许可证和撤销批准证明文件的行政处罚决定,必须依据本规定进行。
  药品监督管理部门认为依法应当吊销《医疗机构执业许可证》的,应当建议发证的卫生行政机关吊销。

  第十二条 中国人民解放军所属的单位和个人违反药品管理法律、法规、规章的行为,由军队药品监督管理部门依据《中国人民解放军实施〈中华人民共和国药品管理法〉办法》管辖。


               第三章  立  案

  第十三条 药品监督管理部门对下列涉案举报线索及交办、报送的案件应当及时处理:
  (一)在监督检查中发现的;
  (二)检验机构检验发现的;
  (三)公民、法人及其他组织举报的;
  (四)上级交办的、下级报请查处的、有关部门移送的或者其他方式、途径披露的。
受理举报应当填写《举报登记表》(附表3)。

  第十四条 药品监督管理部门发现违法行为符合下列条件的,应当在7个工作日内立案:
  (一)有明确的违法嫌疑人;
  (二)有客观的违法事实;
  (三)属于药品监督管理行政处罚的范围;
  (四)属于本部门管辖。
  决定立案的,应当填写《立案申请表》(附表4),报部门主管领导批示,批准立案的应当确定2名以上药品监督执法人员为案件承办人。

  第十五条 有下列情形之一的,不能确定为本案承办人:
  (一)是本案当事人或者当事人的近亲属;
  (二)与本案有直接利害关系;
  (三)与本案当事人有其他关系,可能影响案件公正处理的。


                第四章 调查取证

  第十六条 进行案件调查或者检查时,执法人员不得少于2人,并应当向被调查人或者有关人员出示执法证件。
  被调查人或者有关人员应当如实回答询问并协助调查或者检查,不得阻挠。
  对涉及国家机密,以及被调查人的业务、技术秘密和个人隐私的,承办人应当保守秘密。

  第十七条 药品监督管理部门之间对涉及查处案件的有关情况,负有互相协助调查、提供相关证据的义务。

  第十八条 执法人员进行调查时,应当填写《调查笔录》(附表5)。
  调查笔录起始部分应当注明执法人员身份、证件名称、证件编号及调查目的。执法人员应当在调查笔录终了处签字。
  调查笔录经核对无误后,被调查人应当在笔录上逐页签字或者按指纹,并在笔录终了处注明对笔录真实性的意见。笔录修改处,应当由被调查人签字或者按指纹。
  被调查人拒绝签字或者按指纹的,应当由2名以上执法人员在笔录上签字并注明情况。

  第十九条 执法人员进行现场检查时,应当当场填写《现场检查笔录》(附表6)。
  检查笔录起始部分应当注明执法人员身份、证件名称、证件编号及检查目的。执法人员应当在检查笔录终了处签字。
  检查笔录经核对无误后,被检查人应当在笔录上逐页签字或者按指纹。并在笔录终了处注明对笔录真实性的意见。笔录修改处,应当由被检查人签字或者按指纹。
  被检查人拒绝签字或者按指纹的,应当由2名以上执法人员在笔录上签字并注明情况。

  第二十条 调取的证据应当是原件、原物。调取原件、原物确有困难的,可由提交证据的单位或者个人在复制品上签字或者加盖公章,并注明“与原件(物)相同”字样或者文字说明。

  第二十一条 凡能证明案件真实情况的书证、物证、视听材料、证人证言、当事人陈述、检验报告、鉴定结论、调查笔录、现场检查笔录等,为药品监督管理行政处罚证据。

  第二十二条 在证据可能灭失,或者以后难以取得的情况下,执法人员应当填写《先行登记保存物品审批表》(附表7),报药品监督管理部门主管领导批准。先行登记保存物品时,执法人员应当向当事人出具《先行登记保存物品通知书》(附表8)。
  药品监督管理部门对有证据证明可能危害人体健康的药品及有关材料和已经造成医疗器械质量事故或者可能造成医疗器械质量事故的产品及有关资料,可依法采取查封、扣押的行政强制措施。执法人员在查封、扣押物品前应当填写《查封扣押物品审批表》(附表9),报药品监督管理部门主管领导批准。查封、扣押物品时,执法人员应当向当事人出具《查封扣押物品通知书》(附表10)。

  第二十三条 药品监督管理部门实施先行登记保存或者查封、扣押时,应当有当事人在场。当事人拒绝到场的,执法人员可以邀请有关人员参加。
  查封、扣押的物品,应当使用盖有本部门公章的“×××药品监督管理局封条”(附表11),就地或者异地封存物品。
  对先行登记保存或者查封、扣押的物品应当开列《 ( )物品清单》(附表12),由执法人员、当事人或者有关人员签字或者加盖公章。
  当事人拒绝签字、盖章或者接收的,应当由2名以上执法人员在清单上签字并注明情况。

  第二十四条 药品监督管理部门对先行登记保存的物品,应当在7日内作出处理决定。
  对查封、扣押的物品,应当在7日内作出是否立案的决定;需要检验的,应当自检验报告书发出之日起15日内作出是否立案的决定。
  已立案的应当填写《行政处理通知书》(附表13),送交被查封、扣押物品的当事人,查封、扣押物品期限顺延至作出行政处罚决定或者撤案决定之日。
  对不符合立案条件的,药品监督管理部门应当填写《解除先行登记保存物品通知书》(附表14),解除先行登记保存,或者填写《解除查封扣押物品通知书》(附表15),解除查封、扣押。

  第二十五条 药品监督执法人员调查违法事实,需要抽取样品鉴定检验的,应当按国务院药品监督管理部门制定的《药品质量监督抽验管理规定》抽取样品,并及时进行鉴定检验。

  第二十六条 调查终结,承办人应当写出案件调查终结报告。其内容应当包括案由、案情、违法事实、证据、办案程序,违反法律、法规或者规章的具体条、款、项、目,处罚建议及承办人签字等。(简易程序除外)


                第五章 处罚决定

                第一节 一般程序

  第二十七条 承办人提交案件调查终结报告后,药品监督管理部门应当组织3人以上有关人员对违法行为的事实、性质、情节、社会危害程度、办案程序等进行合议,并填写《案件合议记录》(附表16)。合议应当根据认定的违法事实,依照有关药品、医疗器械管理法律、法规和规章的规定,分别提出如下处理意见:
  (一)违法事实清楚,证据确凿,程序合法的,依法提出行政处罚的意见,对有可以不予处罚、从轻、减轻处罚或者从重处罚情节的,提出不予处罚、从轻、减轻处罚或者从重处罚的意见,构成犯罪的,在提出行政处罚意见的同时建议移送司法机关追究刑事责任;
  (二)违法事实不清,证据不足,或者存在程序缺陷的,提出补充有关证据材料或者重新调查的意见;
  (三)违法事实不能成立的,提出撤案申请,并填写《撤案申请表》(附表17)。

  第二十八条 药品监督管理部门在作出处罚决定前应当填写《行政处罚事先告知书》(附表18),告知当事人违法事实、处罚的理由和依据以及当事人依法享有陈述、申辩的权利。
  药品监督管理部门必须充分听取当事人的陈述和申辩,并当场填写《陈述申辩笔录》(附表19),当事人提出的事实、理由或者证据经复核成立的,应当采纳。
  药品监督管理部门不得因当事人申辩而加重处罚。
  对依法需要听证的案件,药品监督管理部门履行事先告知义务及当事人行使陈述、申辩权利等,按照本章第二节的规定执行。

  第二十九条 对违法事实清楚、证据确凿、程序合法,依据药品、医疗器械管理法律、法规、规章的规定,应当给予行政处罚的,由承办人填写《行政处罚审批表》(附表20),经承办机构负责人填写审核意见后,报药品监督管理部门主管领导审批。
  对于重大、复杂的行政处罚案件,应当由药品监督管理部门负责人集体讨论决定,并填写《重大案件集体讨论记录》(附表21)。

  第三十条 药品监督管理部门作出行政处罚决定,应当制作《行政处罚决定书》(附表22)。
  《行政处罚决定书》应当载明下列事项:
  (一)当事人的姓名或者名称、地址;
  (二)违反法律、法规或者规章的事实和证据;
  (三)行政处罚的种类和依据;
  (四)行政处罚的履行方式和期限;
  (五)不服行政处罚决定,申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;
  (六)作出行政处罚决定的药品监督管理部门名称和作出决定的日期。
  《行政处罚决定书》必须盖有作出行政处罚决定的药品监督管理部门的公章。
  行政处罚内容有没收假劣药品、医疗器械或者有关物品的,《行政处罚决定书》应当附有《没收物品凭证》(附表23)。

  第三十一条 药品监督管理部门对依法没收的药品、医疗器械及相关物品和涉案的原材料、包装、制假器材,应当在超过诉讼期限后依照《行政处罚法》第五十三条规定予以处理。处理前应当核实品种、数量并填写《没收物品处理审批表》(附表24)及《没收物品处理清单》(附表25)。

  第三十二条 药品监督管理部门在进行案件调查时,对已有证据证明有违法行为的,应当出具《责令改正通知书》(附表26),责令其改正或者限期改正违法行为。

                第二节 听证程序

  第三十三条 药品监督管理部门在作出责令停产停业、吊销许可证、撤销药品、医疗器械批准证明文件或者较大数额罚款等行政处罚决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利。
  当事人要求听证的,应当组织听证。
  对较大数额罚款的划定,依照本省、自治区、直辖市人大常委会或者人民政府的具体规定执行。

  第三十四条 听证应当遵循公开、公正的原则。除涉及国家秘密、当事人的业务、技术秘密或者个人隐私外,听证应当公开进行。
  听证实行告知、回避制度,并依法保障当事人的陈述权和申辩权。

  第三十五条 药品监督管理部门对于适用听证程序的行政处罚案件,应当在作出行政处罚决定前,向当事人送达《听证告知书》(附表27)。
  《听证告知书》应当载明下列主要事项:
  (一)当事人的姓名或者名称;
  (二)当事人的违法事实、行政处罚的理由、依据和拟作出的行政处罚决定;
  (三)告知当事人有要求听证的权利;
  (四)告知提出听证要求的期限和听证组织机关。
  《听证告知书》必须盖有药品监督管理部门的公章。

  第三十六条 当事人在收到听证告知后3日内提出听证要求的,药品监督管理部门应当在当事人提出听证要求之日起3日内确定听证人员的组成、听证时间、地点和方式,并在举行听证会7日前,将《听证通知书》(附表28)送达当事人。
  《听证通知书》应当载明下列事项并加盖药品监督管理部门公章:
  (一)当事人的姓名或者名称;
  (二)举行听证的时间、地点和方式;
  (三)听证人员的姓名;
  (四)告知当事人有权申请回避;
  (五)告知当事人准备证据、通知证人等事项。

  第三十七条 当事人接到听证通知书后,应当按时出席听证会,也可以委托1至2人代理出席听证会。委托他人代理听证的应当提交由当事人签字或者盖章的委托书。
  因故不能如期参加听证的,应当事先告知主持听证的药品监督管理部门。无正当理由不按期参加听证的,视为放弃听证要求,药品监督管理部门予以书面记载。
  在听证举行过程中,当事人提出退出听证的,药品监督管理部门可以宣布听证终止,并记入听证笔录。

  第三十八条 听证人员包括听证主持人和书记员。
  听证主持人由药品监督管理部门主管领导指定本机关内部的非本案调查人员担任,一般由本机关法制机构人员或者从事法制工作的人员担任。
  书记员由药品监督管理部门内部的一名非本案调查人员担任,负责听证笔录的制作和其他事务。

  第三十九条 当事人认为听证主持人和书记员与本案有利害关系的,有权申请回避。听证主持人的回避由药品监督管理部门主管领导决定;书记员的回避,由听证主持人决定。

  第四十条 有下列情形之一的,可以延期举行听证:
  (一)当事人有正当理由未到场的;
  (二)当事人提出回避申请理由成立,需要重新确定听证人员的;
  (三)需要通知新的证人到场,或者有新的事实需要重新调查核实的。

  第四十一条 举行听证时,案件调查人员提出当事人违法事实、证据和行政处罚建议;当事人进行陈述、申辩和质证。

  第四十二条 听证应当填写《听证笔录》(附表29)。《听证笔录》应当载明下列事项:
  (一)案由;
  (二)听证参加人姓名或者名称、地址;
  (三)听证主持人、书记员姓名;
  (四)举行听证的时间、地点、方式;
  (五)案件承办人提出的事实、证据和行政处罚建议;
  (六)当事人陈述、申辩和质证的内容;
  (七)听证参加人签字或者盖章。
  听证结束后,应当将《听证笔录》当场交当事人和案件承办人审核,无误后签字或者盖章。当事人拒绝签字的,由听证主持人在《听证笔录》上注明。

  第四十三条 听证结束后,听证主持人应当根据听证情况,提出听证意见并填写《听证意见书》(附表30)。

  第四十四条 听证意见与按本规定第二十七条提出的案件合议意见一致的,按程序作出行政处罚决定;不一致的,提交领导集体讨论决定。对于事实认定不清,证据不足的,应当重新调查取证。

                第三节 简易程序

  第四十五条 对于违法事实清楚、证据确凿,依法应当作出下列行政处罚的,可以当场作出行政处罚决定:
  (一)警告;
  (二)对公民处以50元以下罚款;
  (三)对法人或者其他组织处以1000元以下罚款。

  第四十六条 药品监督执法人员当场作出行政处罚决定的,应当向当事人出示执法证件,填写预定格式、编有号码并加盖药品监督管理部门公章的《当场行政处罚决定书》(附表31)。
  《当场行政处罚决定书》应当载明当事人的违法行为、行政处罚依据(适用的法律、法规、规章名称及条、款、项、目)、具体处罚的内容、时间、地点、不服行政处罚决定申请行政复议或者提起行政诉讼的途径、药品监督管理部门名称。
  当事人应当在《当场行政处罚决定书》上签字或者按指纹,并由执法人员签字后当场交付当事人。
  当事人拒绝签字或者按指纹的,执法人员应当注明情况。

  第四十七条 药品监督管理部门适用简易程序作出行政处罚决定的,应当在《当场行政处罚决定书》中书面责令当事人改正或者限期改正违法行为。

  第四十八条 药品监督执法人员当场作出的行政处罚决定,应当在7个工作日内报所属药品监督管理部门备案。

                第四节 送  达

  第四十九条 《行政处罚决定书》应当在宣告后当场交付当事人,并由当事人在《送达回执》(附表32)上签字。
  当事人不在场的,应当在7日内依照本节规定,将《行政处罚决定书》送达当事人。
  《行政处罚决定书》由承办人送达被处罚单位或者个人签收,受送达人在送达回执上注明收到日期并签字或者盖章。签收日期即为送达日期。
  送达《行政处罚决定书》应当直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在时,交同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、其他组织负责收件的人员签收。

  第五十条 受送达人或者其同住成年家属拒收《行政处罚决定书》的,送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场并说明情况,在行政处罚决定书送达回执上注明拒收事由和日期,由送达人、见证人签字(盖章),将行政处罚决定书留在被处罚单位或者个人处,即视为送达。

  第五十一条 直接送达有困难的,可以委托就近的药品监督管理部门代送或者用“双挂号”邮寄送达,邮局回执注明的收件日期即为送达日期。
  国务院药品监督管理部门作出的撤销药品、医疗器械批准证明文件的行政处罚,交由被处罚单位所在地的省、自治区、直辖市药品监督管理部门送达。
  第五十二条 受送达人下落不明,或者依据本规定的其他方式无法送达的,以公告方式送达。
  自发出公告之日起,满60日,即视为送达。

               第六章 执行与结案

  第五十三条 《行政处罚决定书》送达后,当事人应当在处罚决定的期限内予以履行。
  当事人确有经济困难,需要延期或者分期缴纳罚款的,经当事人提出书面申请,提交有关证明材料。经案件承办人员合议,符合规定的填写《延(分)期缴纳罚没款审批表》(附表33),并经作出行政处罚决定的药品监督管理部门主管领导批准。主管领导批准后,由当事人填写延(分)期缴纳罚没款保证书,注明延(分)期缴款具体时间和金额,在保证书上签字并加盖公章,可以暂缓或者分期缴纳罚没款。

  第五十四条 当事人对行政处罚决定不服,申请行政复议或者提起行政诉讼的,行政处罚不停止执行,但行政复议或者行政诉讼期间裁定停止执行的除外。

  第五十五条 作出罚款和没收违法所得决定的药品监督管理部门应当与收缴罚没款的机构分离。除按规定当场收缴的罚款外,执法人员不得自行收缴罚没款。

  第五十六条 依据本规定第四十五条当场作出行政处罚决定,有下列情形之一的,执法人员可以当场收缴罚款:
  (一)依法给予20元以下罚款的;
  (二)不当场收缴事后难以执行的;

  第五十七条 在边远、水上、交通不便地区,药品监督管理部门及执法人员依照本规定作出处罚决定后,当事人向指定的银行缴纳罚款确有困难的,经当事人提出,执法人员可以当场收缴罚款。

  第五十八条 药品监督管理部门及其执法人员当场收缴罚款的,必须向当事人出具省、自治区、直辖市财政部门统一制发的罚款收据。
  执法人员当场收缴的罚款,应当自收缴罚款之日起2日内交至药品监督管理部门;药品监督管理部门应当在2日内将罚款缴付指定的银行。

  第五十九条 当事人逾期不履行行政处罚决定的,药品监督管理部门可以申请人民法院强制执行,并填写《行政处罚强制执行申请书》(附表34)。

  第六十条 行政处罚决定履行或者执行后,承办人应当填写《行政处罚结案报告》(附表35),将有关案件材料进行整理装订,归档保存。

               第七章  附  则

  第六十一条 药品监督管理部门及其执法人员违反本规定实施行政处罚的,依照《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国药品管理法》、《中华人民共和国药品管理法实施条例》、《医疗器械监督管理条例》的有关规定,追究法律责任。

  第六十二条 药品监督行政执法文书由各地按本规定附表的示范格式自行印制。

  第六十三条 本规定所称药品监督管理部门,是指依法享有行政处罚权的药品监督管理局、分局。

  第六十四条 本规定自2003年7月1日起施行。本规定自施行之日起,国家药品监督管理局1999年8月1日颁布实施的《药品监督行政处罚程序》(国家药品监督管理局第8号令)废止。


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新余市人民政府办公室关于印发新余市政府网站管理办法的通知

江西省新余市人民政府办公室


新余市人民政府办公室关于印发新余市政府网站管理办法的通知


各县(区)人民政府、管委会,市政府各部门,市直各单位:

《新余市政府网站管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。





二○一一年十二月十三日




新余市政府网站管理办法


第一章 总 则



第一条 为规范政府网站管理,提高政府社会管理和公共服务水平,根据有关法律法规及文件,结合本市实际,制定本办法。



第二条 本办法所称政府网站,是指本市行政区域内行政机关的网站及基于网络的在线服务系统等。



第三条 政府网站的管理和运行,遵循“谁主管谁负责、谁运行谁负责”和公开、便民、效率、安全的原则。



第四条 行政机关在规划、建设、改造政府网站时,应当首先考虑尽量减少公民、法人或者其他组织浏览信息、办理相关业务、向政府咨询或反映问题的成本和时间。



第五条 行政机关的网站应当有效利用信息技术,加强跨部门跨区域合作和业务流程整合,逐步实现为公民、法人或者其他组织提供一站式信息服务。



第二章 规划、建设及管理



第六条 市信息化工作领导小组负责全市范围内政府网站建设和管理的重大决策和统一领导,各级信息化领导机构负责本地区政府网站建设和管理的决策和协调。



市政府办公室为市人民政府门户网站的主管机构,新余日报社负责建设管理和运行维护,主要包括新余市人民政府门户网站的规划建设、栏目策划、信息采编、审核发布、日常维护和安全保障等工作。



市级部门(单位)政府网站由主办部门负责建设、管理和运行维护,主要包括确定分管领导、管理机构、工作人员AB角和管理制度,负责本部门(单位)政府网站栏目策划、功能设定和内容组织,负责本部门(单位)政府网站安全管理,开展信息公开,提供在线办事服务,加强互动交流。



各级信息中心或信息化运维单位负责本级政府网站的技术指导和服务。



第七条 政府网站建设应当纳入各级政府电子政务发展规划。市政府办公室会同市工业和信息化委员会等有关部门(单位),根据信息化战略和电子政务发展总体要求,制定市级政府网站发展规划。各县(区)政府办公室会同信息化主管部门等有关部门(单位),根据上级政府网站发展规划,结合实际制定本地区政府网站发展规划。



第八条 市工业和信息化委员会负责对全市政府网站业务指导,加强日常监测,建立定期通报制度;负责对市级政府部门(单位)网站和县(区)政府网站的新建或改建进行备案,未经备案通过的,不得新建或改建。



各县(区)信息化主管部门负责对本级政府网站业务指导。



建立政府网站信息员联系制度。各县(区)和市直部门(单位)网站要确定专人负责与市工业和信息化委员会的日常联系,并每年对管理机构及人员情况进行备案。



第九条 市政府及其部门(单位),原则上只分别保留一个政府网站;县(区)政府原则上只保留县级政府网站,所属各部门(单位)及乡(镇、街道)依托县政府网站或上级部门(单位)网站开通互联网服务,不单独设立政府网站。



第十条 政府网站的域名管理应当遵循以下规范:



㈠市政府门户网站的英文域名为www. xinyu.gov.cn,中文域名为中国新余网,代表新余市人民政府;



㈡市直部门(单位)网站的域名为www.jxxy□□□.gov.cn(org)、www.xy□□□.gov(org).cn或□□□.xinyu.gov(org).cn,其中□□□为各单位英文名称或汉语拼音名称字头的组合;中文域名为新余市□□□,其中□□□为单位中文全称或简称。



㈢各县(区)政府网站的域名为www.□□□.gov.cn,其中□□□为各县(区)英文名称或者中文名称汉语拼音字头的组合;中文域名为中国□□□或江西□□□,其中□□□为县(区)中文全称或简称。



㈣各县(区)和市直部门(单位)网站不得随意更改网站域名和IP地址,如需变更,须报经市工业和信息化委员会备案通过后方可进行。



第十一条 网站默认文版为简体中文,有条件的网站可以编制繁体中文和外文版。网站首页需列出“部门(单位)网站、上级或下级政府网站”链接区。



第十二条 鼓励集约化政府网站建设模式,通过整合不同部门(单位)职能为公民、法人或者其他组织提供一站式信息发布与服务。具体办法由市工业和信息化委员会会同有关部门(单位)制定。



第十三条 行政机关新建在线服务系统时,应当充分利用现有政府网站开设专栏,避免重复建设。



第十四条 政府网站不得从事营利性活动,通过政府网站受理(办理)的各类业务,不得向公民、法人或者其他组织收取或变相收取费用,法律和行政法规另有规定的除外。



第十五条 政府网站必须使用正版软件,应当优先选用国产软件,安全保护系统应当同步建设。



政府网站所有软件产品均应当通过软件评测及登记备案,网站整体应当委托有资质的机构进行系统安全测评。未通过软件测评认证和安全测评的,不得投入运行。



第十六条 政府网站的建设应当符合标准化法律、法规、规范及相关强制性标准的要求,保证不同操作系统和应用程序或者服务能够以准确有效的方式,实现互动交流和数据交换。



第十七条 政府网站应放置在符合安全规范的省内专业IDC机房。不具备条件的部门(单位),可采用主机托管或虚拟主机方式,将网站放置在市政务信息网中心机房。不允许租用商用主机或磁盘空间。



第十八条 政府网站应制订突发事件应急处理预案,当遇有互联网突发重大事件时,应启动应急预案,边处置边报告,及时控制事态发展,最大程度消除社会影响。



第三章 信息技术应用



第十九条 行政机关可以优先采用在线受理(办理)的方式,通过政府网站为公民、法人或其他组织提供依申请公开和咨询建议等服务事项,并公告事项种类、操作程序和工作流程,以提高办事效率。



第二十条 政府网站建设应当以使用者为中心,逐步实现通过门户网站为公民、法人或者其他组织集中提供的政府信息与服务。有条件的地方可逐步统一所属部门(单位)网站和下级政府网站的网络技术平台;具备条件的部门(单位),可逐步统一本系统的重要业务应用系统。



政府门户网站应符合以下基本要求:



㈠以使用者为中心进行设计,易于使用,语言通俗易懂,可以普遍接入,便于弱势群体使用;



㈡更新及时,信息可靠;



㈢可以实现在线服务;



㈣可以有效与公民、法人或其他组织进行互动交流;



㈤法律、法规规定的其他要求。



第二十一条 行政机关依法应当主动公开的文件、信息等,均应当通过政府网站予以公开,同时应建立信息审核发布制度,对上网信息内容进行审核把关,未经审核的信息不得上网发布。



政府网站公开的信息,应当允许公民、法人或者其他组织免费下载。



凡依申请公开的信息,政府网站应当提供在线提出申请的渠道,并保证渠道的畅通。



第二十二条 行政机关应当充分利用政府网站开展在线服务,实现信息处理全流程电子化,逐步减少现场办理、纸质办理事项的数量。



行政机关应当通过政府网站提供办事指南、表格下载、在线查询、在线咨询、在线申请、在线办理、在线政府采购、在线反馈、网上投诉、网上参与等在线服务,加大对社会舆情、民声民情的收集反馈力度。



政府网站应当设立在线访谈栏目,及时解读政策措施,主动回应公众关注的社会热点问题,发布权威信息。



第二十三条 行政机关通过政府网站采取电子方式受理的,不得同时要求公民、法人或者其他组织履行书面等其他形式的双重义务。



行政机关以电子方式予以通知、通告或者送达的,经申请人申请,应同时提供书面形式的通知、通告或者送达。



第二十四条 行政机关应当积极利用政府网站,有效应对社会突发事件和自然灾害等,提升危机预防、反应和后续处置能力。



第二十五条 政府网站的建设主管部门(单位)应当采取有效措施,逐步保障残疾人群体平等获得政府网站信息与服务的权利。



第四章 保障与促进



第二十六条 行政机关要明确政府网站分管领导及责任人员,统筹规划、协调和管理本部门(单位)的政府网站工作,有条件的可以配备专职人员。



分管领导及责任人员的主要职责是:



㈠参与政府网站建设管理与决策;



㈡综合协调政府网站信息公开工作;



㈢提出机构职能和业务流程重组与政府网站结合的具体方案和各类电子政务应用系统与政府网站建设相结合的具体方案;



㈣拟定政府网站各项管理制度和规范,组织实施网站业务培训;



㈤提出通过政府网站增加在线办事事项数量和逐步削减现场和纸质办理事项的具体目标及方案等。



第二十七条 市政府每年召开一次政府网站建设工作会议,研究解决政府网站建设过程中的重大问题,通报年度政府网站绩效评估结果,交流经验、鼓励先进。



第二十八条 市政府每年进行政府网站绩效评估,由市工业和信息化委员会会同市监察局组织实施,绩效评估指标由市工业和信息化委员会会同有关部门(单位)负责制定。政府网站综合排名经市政府审定后向社会公布,并作为本级政府对各有关部门(单位)和下级政府年度综合目标管理考核的依据。



县(区)信息化主管部门和监察部门,可以结合绩效评估结果,对本地区政府网站的建设进行督导。



鼓励公民、法人或其他组织对政府网站的绩效进行不同形式的社会评价。



第二十九条 县级以上政府办公室和信息化主管部门会同公务员主管部门负责制定本级政府网站培训计划,开展政府网站管理和业务培训工作。



行政机关应当加强业务培训和考核,提高政府工作人员办网、用网、管网的能力。



第三十条 行政机关应当按照国家政府网站安全管理的要求,建立健全安全管理制度,不断完善政府网站数据备份、防攻击、防篡改、防病毒等安全防护措施,做好日常巡查和检测。



县级以上政府办公室和信息化主管部门可以按照国家有关要求,委托独立中介机构对重点政府网站进行不定期的信息安全风险测评,发现问题后应当立即采取补救措施进行整改。



第三十一条 各地区、各部门(单位)要制定检查制度,对本地区、本部门(单位)政府网站管理工作开展常态化的自查自纠,及时发现并解决存在的问题。自查工作每年不少于两次,自查结束后15个工作日将自查报告报同级政府信息化主管部门。



县级以上政府办公室、信息化主管部门和监察部门,每年组织不少于一次的全面督导检查,重点检查以下内容:



㈠网站页面是否能够正常访问,各栏目及其子栏目内容是否及时更新;



㈡信息发布审核和保密审查机制是否健全;



㈢网站提供的各项服务和互动功能是否正常;



㈣网站链接是否经过管理部门(单位)审核把关,是否存在错链和断链;



㈤网站安全防范工作是否到位,是否采取了防攻击、防篡改、防病毒等安全防护措施,并制订应急处置预案;



㈥网站管理和运行维护部门(单位)职责是否明确,是否签署运行维护协议并明确责权;



㈦网站管理和运行维护部门(单位)是否建立值班读网制度,安排值班人员每日登录网站读网,审看重要稿件和重要信息;



㈧网站是否托管在江西省行政区域以外。



第三十二条 政府网站应当收集和发布与本部门(单位)职能密切相关的信息。



通过政府网站采集和发布的信息必须合法、公平,不得以违法方式采集信息。



可以通过信息共享方式获取的信息,不应重复录入和采集。发布信息的部门(单位)要对信息的准确性和及时性负责,并有义务随时加以更新。



第三十三条 政府网站的主管部门(单位)负责政府网站的互联网地址管理,有条件的可以制定相应的管理制度,减少政府网站互联网出口,保障政府网站互联网出口的安全。



第三十四条 政府网站建设和运维资金在部门(单位)预算中列支,由各级财政予以保障。



第五章 责任追究



第三十五条 行政机关违反本办法规定的,由同级政府办公室、信息化主管部门、监察机关或者上级机关责令整改;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分:



㈠未经备案违规建设政府网站的;



㈡未按要求备案的;



㈢拒绝通过政府网站向公民、法人和其他社会团体提供公开信息的;



㈣不及时做好财政预算、公共资源配置、重大建设项目、社会公益事业等信息发布工作的,不发布可公开的非涉密文件的;



㈤限制公民、法人或其他组织使用政府网站提供的在线服务或政民互动功能的,或者要求公民、法人或其他组织履行双重义务的;



㈥不依规进行政府网站软件测评和安全测评,使用非正版软件的;



㈦政府网站发布不当信息造成严重社会影响的;



㈧利用政府网站从事营利性活动,强制或变相强制收费的;



㈨违反标准化法律、法规及规范的;



㈩违反本办法其他规定的。



第三十六条 政府办公室、信息化主管部门和其他有关部门(单位),违规备案政府网站或不按规定开展政府网站检查的,由其上级行政机关或监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人给予处分。



第六章 附则



第三十七条 具有公共管理和社会服务职能的其他组织的网站的建设、运行和管理,适用本办法。



第三十八条 本办法由市政府办公室会同市工业和信息化委员会负责解释。



第三十九条 本办法自公布之日起施行,《新余市人民政府门户网站运行管理办法》(余府办发〔2009〕6号)同时废止。















  一、研究案例与问题引入
[案例1]2009年5月5日,原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同, 约定原告在同等条件下有优先承租权,双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日,被告致函原告称租赁合同期满后,因其对该物业另有用途,故不再与原告续约,要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日,原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点, 如无法续租必定给原告造成重大经济损失,根据双方订立的协议,在同等条件下原告有优先承租权, 请被告尽快将续租的具体条件书面告知等。 但被告明确表示对该物业另有用途,不再与原告续约。 原告遂起诉称被告无视原告享有优先承租权的合同约定, 在没有告知原告任何续租条件的情况下将上述物业另租他人, 导致原告被迫搬离上述物业, 另觅新址经营,经营地址变化导致原告经营损失巨大,要求被告赔偿原告为承租新场地继续经营而支付的顶手费、装修费用、安装招牌灯箱费用。
一审法院认为,原告虽然是原承租人,按合同约定在同等条件下有优先承租权, 但双方并没有按约定在租约期满前一个月另行签订续租协议。 被告作为产权人,收回涉案房屋后当然有权处分自己名下的物业, 其另行出租涉案房屋给案外人,是其行使处分的权利,原告要求被告赔偿损失,缺乏依据,一审据此驳回原告的诉讼请求。 原告不服上诉, 二审法院认为虽原告与被告约定在同等条件下有优先承租权, 双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议, 但双方在租约期满前一个月并未签订续租协议,而是解除了房屋租赁合同,被告在此之后才将涉案房屋出租给他人, 鉴于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主张优先承租权缺乏事实依据, 故其认为被告的该出租行为侵犯了其的优先承租权显然是不成立的, 二审驳回原告的上诉。[1]
[案例2]广州市和平西路8号西关竹园竹升面老铺经营的是广州传统的食品竹升面, 该面铺在原址已经经营了8年,最近因为中央电视台的纪录片《舌尖上的中国》播出后,生意比以前更加红火,恰好该铺位的租赁合同又到期了, 出租人要求由原来的月租金9000元涨至18000元,承租人觉得难以承受,双方各执一词,难以调和,知名老店面临搬迁的命运。 该事件被报导后,老店的命运受到广泛的关注, 政府相关部门也积极介入, 组织双方进行调解,最终达成调解协议,老店以月租金13500元继续承租下去,得以在原址继续经营,而出租人的权益也得到了保障,实现了业主与租客利益的双赢。[2]
近年来, 出现了大量关于承租人是否享有优先承租权的纠纷, 而我国相关法律并没有对优先承租权做出相应的规定,在实际操作中,一般由出租人和承租人在租赁合同中自行约定。 而租赁关系在现实生活中又相当的复杂,如在案例1中承租人应该在何时主张优先承租权? 出租人拒不告知续租条件是否侵犯优先承租权? 承租人的损失应如何计算? 在案例2中长期商业租赁是否有法定的续展权? 如何处理法定优先承租权的争议等等,这些争议的处理与执行均不好把握。 目前司法界普遍所持有的一种观点是租赁合同是一种债权合同, 根据合同自由的原则,当已签订的租赁合同终止后,应当由双方平等协商自愿达成协议,法律不应过多的干预,否则容易侵犯出租人对租赁物的所有权, 因此承租人主张优先承租权得到法院支持的并不多。 在法律对优先承租权的规定匮乏的情况下,司法实践难以面对日益增加的纠纷,因此有必要对优先承租权的问题进行探讨。
二、优先承租权的含义及其法律性质
(一)优先承租权的含义
有较多学者认为,优先承租权的含义是:在不动产租赁关系中,原承租人在租赁合同到期后,没有违约行为出现,出租人愿意继续出租,需要续签租赁合同的情况下,原承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租论商业租赁的优先承租权权利,是一项法定权利,是形成权、既得权和独存权。[3]也有观点认为优先承租权可定义为承租人享有的, 在原租赁合同到期后, 请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利,是一种优先缔约请求权,这种权利既不是物权,也不是形成权,而应当认定为约定产生的债权性权利, 该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力,也不具备单方形成新合同关系的效力,[4]这也是目前司法界比较有共识的一种观点。 这两种观点的不同在于前一种观点认为优先承租权是一种法定的权利, 至少是一种已经物权化的权利, 而第二种观点则认为优先承租权只是债权性的约定权利。 对优先承租权性质定位的不同,将导致不同的裁判后果,如果采用第一种观点,那么上述两件案子的承租人无疑均拥有优先承租权。 而采用第二种观点, 上述案件承租人能否续租则由出租人的意志决定。 其实出租人出租房屋,在同等条件下,承租人行使优先承租权,不仅可以保护承租人的利益,而且出租人的利益也不受任何影响,这既兼顾了两者的利益,也符合立法的精神和目的, 毕竟立法的精神和目的就是要维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展,所以法律应规定承租人的优先承租权。
(二)优先承租权的法律性质
优先承租权属于房屋租赁权其中的一个方面, 房屋租赁权的性质在学术界一直都没有统一的观点, 学者们对此问题进行了长期的争论, 目前比较被认同的有三种观点。
第一种是债权说,这个学说是一种传统学说。 持此种观点的学者认为承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权,完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权,是一种请求权、 相对权, 并不具备对标的物独立支配的权利,在本质上符合债权的性质,“故租赁权非属物权,仍属债权”。[5]该学说认为房屋租赁权的性质是债权,而债权并不具有对抗第三人的效力,房屋租赁权如今虽出现了“物权化”的表征,但尚未达到准物权的程度,所以不能因此就颠倒主次,否定租赁权的债权本质,而仅强调其出现的物权化趋势。
第二种是物权说。 该学说从起初认为房屋租赁权因被赋予对抗力而成为近似于物权的权力,[6]发展到日本学者冈村玄治进一步认为承租人取得对租赁标的物使用收益的物权。[7]我国也有不少学者认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权,以及一定程度的处分权,本质上是属于物权的范畴,属于用益物权。[8]该学说虽然在学术界渊源己久,但在立法上被加以确认的国家并不多。
第三种是一种折中的观点,即债权的物权化说。 该学说认同第一种观点所坚持的房屋租赁权在本质上是一种债权,同时也吸收了第二种观点的“房屋租赁权在一定条件下具有对抗第三人的物权化效力”。 该学说认为房屋租赁权本质上为债权,但基于保护承租人之需要,而强化其效力,使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。[9]我国台湾学者王泽鉴对此也曾经进行过阐述, 他认为民法赋予债权属性的不动产租赁权一定的物权效力, 是公权力对私权的干预, 使原本只有相对效力的债权具有了对第三人的对抗性, 赋予这种物权效力的前提是假设认为承租人在经济上处于弱势, 而达到实现双方利益平衡的目的。 同时他还指出根据物权法定的原则,租赁合同是双方当事人的合意,其并不能构成一种真正的物权。[10]该学说认为正是由于法律对房屋租赁权这一私权利的干预, 使得本来作为债权的房屋租赁权, 具有了物权的效力,使得承租人得到了优于普通债权人的保护。
根据各国的立法和法理, 承租人的租赁权既包括承租人对出租人的权利,又包括承租人对租赁物的权利,而承租人对出租人的权利毫无异议是基于合同而产生的债权,对此承租人只享有债权的请求权。 但如果将房屋租赁权全部归属于债权领域,以意思自治作为调整手段,承租人的利益显然是难以得到保障的。 承租人对租赁物的权利虽然具有物权特征, 但如果把房屋租赁权整体定位为物权,对出租人无疑也是极为不利的,也背离了租赁合同的本质,因此不能将房屋租赁权改造成物权。 正是基于对出租人、承租人双方利益平衡的考虑,将租赁权物权化,既不过多的限制出租人的所有权, 也有利于使承租人获得持续的、安全的保障,这不仅是贯彻对承租人进行保护的价值取向,也符合了物尽其用的,以实现更高的经济效率的目的。 笔者认为房屋租赁权是物权化的债权,基于其本身所具有的复合性决定了其在不同的权利上的价值取向的不同,保护方式也不相同。 优先承租权作为房屋租赁权的一个方面,其性质也是物权化了的债权,也应区分不同的情况给与不同的法律保护。
三、国内外对商业租赁优先承租权的立法现状
在英国,商业租赁由普通法调整,法院一般也会尊重当事人的约定来解决当事人之间的争议。 英国成文法中主要有两部法律对此做出了较为明确的规定,一部是1927年的《不动产租赁法》,此法的第一部分明确规定若租赁期限终止时,出租人不同意续签合约就应当补偿承租人的商誉损失;另外一部是1954年的《不动产租赁法》,这部法律在第二部分从另一方面赋予了商业经营承租人的租赁更新权。 这两部法中对商业租赁规定的目的在于解决商业租赁租期届满时,对承租人租赁权的保护和出租人恢复租赁物的占有所发生的争议。 英国普通法赋予承租人更新的权利,主要是考虑到商业租赁的承租人在租赁物所在的地点因经营所建立起来的商誉, 商业不动产租赁立法的基本原则就是不动产出租人不得从附着于承租人在不动产租赁物上所建立起来的商誉中获得利益。 根据第二部法律的规定,对承租人更新商业租赁的权利的保护是自动的,任何直接排除或协议排除这一权利的行为都是无效的。 可以看出,英国的商业承租人的更新权是法定的,出租人如果想排除这一权利,必须向法院提出排除申请。[11]
在法国,为了保护商业承租人的利益,同样也逐步建立了完善的商事租赁制度。 如法国在1926年6月30日,以法律形式确认了商事租约续展权,此后经过多次的修改、补充和完善, 最终建立了体系化的商事租赁承租人的优先承租权制度, 其构成要件为:1.合同期限不得低于9年;2.因商事用途而租赁场所;3.承租人必须是在政府相关部门登记过的商人;4.承租人应当是营业资产的所有人。 法国的商业租赁制度也赋予了商业承租人两种救济方式,即在租赁合同到期时,承租人有权选择延展租约,或者在无法实现租赁合同续展时获得补偿金, 以此来弥补承租人因场地的更换而遭受的经济损失。
目前,我国房屋租赁立法采取一体立法的模式,忽视商业租赁的特殊性, 现仍未对商业租赁承租人优先承租权作出相应规定。[12]当承租人行使优先承租权发生纠纷时,因无法可依,导致司法无法对处于弱势地位的承租人的利益进行充分的保护。 人民法院在审理优先承租权纠纷案件的时候,往往认为优先承租权是约定性权利,如果对此没有明确约定,一般都不予支持。 即使法院判决确认了房屋承租人的优先承租权, 但由于缺乏优先承租权行使的法律制度,也难以执行和形成统一的司法裁判标准。
四、建立和完善我国商业租赁优先承租权的法律思考
鉴于现在租赁权已出现物权化的趋势, 在租赁法律制度中建立商业租赁承租人的优先承租权法律制度已迫在眉睫,并宜将其定位为物权化的债权,设立专门的法律予以规范和调整, 从而实现对两种用途不同的房屋租赁当事人利益的平等保护,实现社会公正。
据此,笔者建议从“明确权利→权利行使期限(除斥期)→举证责任→法律救济”四个方面确立和完善我国商业租赁承租人的优先承租权制度。
(一)明确权利概念
首先, 应当对短期商业租赁和长期商业租赁的概念进行定性, 并在立法上明确规定长期商业租赁承租人具有优先承租权,承租人享有法定延续权,并具体规定“长期商业租赁合同到期后, 原承租人在同等条件下享有优先承租权。 出租人无正当理由不得拒绝承租人的续租请求,否则应向承租人赔偿因被拒绝续租而遭受的损失”。
长期商业租赁承租人的法定优先承租权, 必须满足以下的条件。 1.商业租赁期限必须达到5年以上。 因为5年的时间足以让商业租赁承租人所经营的商号在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群。 短期租赁和不定期租赁承租人不享有优先承租权, 但如果不定期租赁持续时间长达5年以上,也可以认定不定期租赁承租人享有优先承租权。[13]如本文中案例2的竹升面店,已租赁讼争商铺8年,在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群,应当自动享有法定优先承租权, 出租人不得拒绝其要求继续承租的请求。 2.当有第三人打算承租涉案标的物时,承租人的续租条件应当不低于该第三人,如租金上下不超过3%就应该算是同等条件,[14]同时承租人的续租条件也应符合当时当地的租赁市场情况。 3.承租人在原合同租赁期内信用良好,没有违反租赁合同的行为,但如果出租人在租赁期满前对承租人的违约行为没有提出异议, 就不能以此为由拒绝承租人优先承租的请求。 4.转租合同的承租人不享有优先承租权。 5.优先承租权不能对抗合同外善意第三人及出租人自己或者家庭的正当使用,家庭使用应当限制在出租人的直系亲属范围内。 6.承租人对因安全等原因拆除重建的房屋同样享有优先租赁的权利。
(二)明确优先承租权的期限
商业租赁承租人必须在租赁期届满前一定时间内向出租人以明示的方式提出续租要求。 如前文所述,优先承租权性质是债权的物权化, 其在一定程度上可以对抗第三人,对出租人所有权行使的作出了限制,这时也必须给承租人行使优先承租权以合理期限的限制, 以平衡双方的利益。 如果过长则会损害出租人权益,也会使承租人怠于行使权利,导致民事关系长期处于不稳定状态,违背了交易安全和效率的法律价值, 也不符合该制度的立法目的。 笔者认为可参考《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定,即“出租人在出卖房屋时,应提前3个月通知承租人”的规定,给予3个月时间为妥。 同时可以参考时效制度中的消灭时效予以规制,给予承租人在合同届满后行使优先承租权一个除斥期。 如果承租人超过该期间未行使优先承租权的, 优先承租权自然消灭,承租人对此负有注意义务。 如果双方对此未能达成协议, 承租人或者出租人均可以在该期间内向法院起诉, 由法院决定是双方继续租赁关系还是由出租人恢复对租赁物的占有。[15]
(三)确立举证责任的分担
优先承租权是物权化的债权, 对承租人的保护应当在公平正义的范围内, 在出租人的物权已受到限制的情况下,再要求其承担举证责任,是不公平的,会使双方利益过于失衡。 有鉴于此,当因行使优先承租权而发生纠纷时,举证责任应由承租人承担,承租人应对其是否拥有优先承租权,是否受到了侵害,行使条件是否己成就、侵害行为和损害结果之间是否存在因果关系等方面进行举证。
(四)侵害商业租赁优先承租权的法律救济
对于少于5年的短期商业租赁, 由于其优先承租权并非法定权利,所以可以由当事人在协议中约定限制使用或排除。 对于约定的优先承租权,出租人必须在合同期满前1个月内以书面的形式告知承租人续租的条件,如果承租人申请续租,但出租人拒不告知承租人续租的条件, 在原租赁合同期满后6个月内又另行出租给他人的,出租人须赔偿因违反优先承租权的约定而给原告带来的实际损失。如本文案例1,双方在合同中明确约定了优先承租权, 而且原告也在合同期满前1个月向被告提出续租的申请,被告仍拒不告知续租的条件,而是待到合同期满后把商铺另行出租给他人,这显然是侵犯原告的优先承租权, 原告可以要求被告赔偿因此所致的损失,如搬迁费等。
当承租人因出租人自用出租物而致其优先承租权不能行使时,仍应给予承租人合理的腾房时间予以救济。 同时, 为了防止出租人以虚假的自用理由来排除承租人优先承租权的行使,法律有必要做出明确的规定。 一方面规定出租人如果需要自用租赁房屋必须在合同到期前2个月提前告知承租人, 使承租人能有足够的时间选择新的经营地址; 另一方面则应规定如果出租人在租赁合同解除后6个月内并没有进行自用, 反而重新出租租赁房屋,承租人有权以出租人侵犯优先承租权为由, 要求赔偿损失。 至于损失在实践中应如何认定,笔者认为应以承租人的实际损失为限,包括搬迁和重新安置费用、重新签订合同的费用、暂时停止营业的损失等。



注释:
[1]案例资料来源广州审判网(http:∥www.gzcourt.gov.cn/),2012年5月10日访问。
[2]案例资料来源《南方日报》2012年6月15日C08版。
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[3]段丹:《房屋承租人优先权问题研究》,西南财经大学硕士论文,第6-13页。
[4]周峰、叶兰、李兴:“优先租赁权是债权性质的优先缔约权”,载《人民司法》2011年第22期。
[5]郑玉波:《民法债编各论》(上),三民书局1986年版,第200页。
[6][日]铃木禄弥:《物权的变动与对抗》,渠涛译,社会科学文献出版社1999年版,第65页。
[7][日]冈村玄治:“赁借权物权论”,载日本《私法》杂志第14号,第2-8页。
[8]张胜、翟小良:“房屋租赁权法律性质研究”,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第1期。
[9]郭明瑞、王轶:《合同法新论•分则》,中国政法大学出版社1997年版,第101页。
[10]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六、七册),中国政法大学出版社1998年版,第186、71、78页;王泽鉴:《债法原理》,中国政法大学出版
社2001年版,第17页。 转引自董耀金、赵江涛:“论房屋租赁权的性质和保护”,载《商业时代》2011年第15期。
[11]戚兆岳:《不动产租赁法律制度研究》,法律出版社2009年版,第54、55页。
[12]优先承租权的规定多见于地方性法规,如《上海市房屋租赁条例》第38条规定“租赁期满,承租人应按期将房屋退还出租人。 出租人继续出租房屋的,在同等条件下,承租人有优先承租权”;《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第22条规定:“房屋共有人或原承租人在同等条件下,对出租的房屋有优先承租权”。
[13]如《法国商法典》第L145-4、8、14条规定,商事租赁合同的期限不得少于9年,而至期限届满之 际,房屋承租人作为在 该 房屋 内 从 事 营 业 资 产之经营者,有权请求续展租约,或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损害。